De Mortel Zuidrand

1.1 Aanleiding voor het bestemmingsplan

De dorpsraad van De Mortel (Stuurgroep De Mortel) en ondernemersvereniging "Ondernemersbelang De Mortel" hebben in 2012, op basis van verschillende behoeften die in het dorp leven, het initiatief genomen voor een herontwikkeling van het gebied De Mortel-Zuidrand. Na een uitvoerige inventarisatie van alle wensen en ideeën is een projectgroep ingesteld, waarvan ondernemersvereniging "Ondernemersbelang De Mortel" de kartrekker was. De projectgroep is aan de slag gegaan met de uitwerking van het plan en heeft afspraken kunnen maken met de ondernemers en grondeigenaren in het gebied. Vanaf 2015 is de kartrekkersrol overgenomen door enkele ondernemers/grondeigenaren in het gebied, die ook de investeringen voor hun rekening nemen. Er ligt dus een brede basis onder het project.

Het plan houdt in hoofdzaak in dat een herontwikkeling plaatsvindt waarbij enkele nieuwe woon-werkkavels uitgegeven worden aan ondernemers uit het dorp. Die krijgen hierdoor (nieuwe) ontwikkelkansen voor hun bedrijven, hetgeen ten goede komt aan de leefbaarheid en sociaal-economische ontwikkeling van De Mortel. Daarnaast geeft het plan invulling aan de gemeentelijke doelstelling om dit gebied een opknapbeurt te geven en de ruimtelijke kwaliteit van deze kernrand te vergroten. Deze doelstelling is onder meer verwoord in de gemeentelijke Gebiedsvisie De Mortel-Zuidrand uit 2004.

De gemeente staat positief ten opzichte van het initiatief en verleent er medewerking aan. Het initiatief past niet binnen de regels van het geldende bestemmingsplan. Om het initiatief mogelijk te maken dient het bestemmingsplan aangepast te worden. Via voorliggend document wordt gemotiveerd waarom medewerking wordt verleend en waarom dat kan volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen aan de zuidrand van de kern De Mortel. Het betreft het gebied rondom de Bakelseweg en Leeuwerikweg. Onderstaande afbeelding toont globaal de ligging van het plangebied in de omgeving.

globale ligging plangebied

1.3 Opbouw bestemmingsplan

Het bestemmingsplan is een bindend plan voor zowel overheid als burgers. In een bestemmingsplan wordt de bestemming, ofwel de functie van de grond aangewezen. Ook geeft het bestemmingsplan regels over het gebruik van de grond en wat daarop gebouwd mag worden. Omgevingsvergunningen moeten worden getoetst aan het bestemmingsplan, alvorens ze worden verleend. Het bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, een verbeelding en planregels.

1.4 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 beschrijft het initiatief. Hoofdstuk 3 omvat een beschrijving van het relevante rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleid en de relevante wetgeving. In hoofdstuk 4 is het project inhoudelijk op uitvoerbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Tevens is ingegaan op de economische haalbaarheid van het plan. In hoofdstuk 5 is de juridische planbeschrijving gegeven. Tot slot bevat hoofdstuk 6 de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan, waarbij de uitkomsten van de inspraak en overlegmomenten zijn opgenomen.

2.1 Totstandkoming

Plan De Mortel-Zuidrand is op een bijzondere manier tot stand gekomen. Diverse Verenigingen en betrokkenen uit het dorp hebben samen de handen ineen geslagen om tot een plan te komen, zonder inmenging van de gemeente: bottom-up en vraaggestuurd. De projectgroep heeft gesproken met alle betrokkenen: bestaande ondernemers, bewoners van het gebied, grondeigenaren, de sportverenigingen en tevens met gegadigden voor bedrijfsgrond. In die gesprekken, die door alle betrokkenen op serieuze en constructieve wijze zijn gevoerd, zijn de wensen, mogelijkheden en onmogelijkheden op tafel gekomen. Daarop is een concept ontwikkeld van een plan, dat de neuzen dezelfde richting in zou kunnen krijgen. Doel is immers een haalbaar plan mét draagvlak waar zoveel mogelijk mensen zich in kunnen vinden. Het proces kende -mede omdát het een bottom-up initiatief betreft zonder sturing van bovenaf- geen rechtlijnig verloop en er zijn een aantal varianten voor de herontwikkeling op tafel gekomen en besproken. Het resultaat dat er nu ligt is goed voor het gebied, goed voor de Mortelse ondernemers en dus goed voor de leefbaarheid van het dorp.

2.2 Huidige situatie

Het plangebied ligt aan de zuidrand van de kern De Mortel. Het kenmerkt zich als een typische kernrandzone, waarin meerdere functies aanwezig zijn. Binnen het plangebied is een drietal bedrijven aanwezig. Aan de Bakelseweg 9 is een partyverhuurbedrijf (partytenten, servies, tafels en stoelen) gevestigd. Op de Leeuwerikweg 16 is een aannemersbedrijf gevestigd, met de bedrijfswoning aan de overzijde op Leeuwerikweg 15. Op de Leeuwerikweg 18 is een kaasveredelingsbedrijf gelegen, waar tot voor kort kazen werden opgeslagen en verpakt. Vanaf begin 2019 is hier enkel het kantoor en de technische dienst van het bedrijf gevestigd, de kaasveredeling gebeurt op de andere locaties van het bedrijf. Daarnaast liggen er nog enkele braakliggende terreinen, weilanden en een paardenbak in het plangebied.

De Leeuwerikweg en de Bakelseweg zijn de hoofdontsluitingswegen in het plangebied. In het plangebied komen verschillende bebouwingsvormen voor met zowel oude als nieuwere bedrijfsbebouwing/loodsen. Deze hebben verschillende goot- en bebouwingshoogten en geen eenduidige architectuur.

De ontginning van De Mortel en omgeving heeft geleidelijk plaatsgevonden en betreft een oude heideontginning. De ontginning heeft plaatsgevonden volgens een rationeel patroon van loodrechte wegen en waterlopen, met kleinere kavels en meer erfgrensbeplantingen. De landschappelijke en beeldkwaliteit in De Mortel wordt bepaald door de wegprofielen, tuininrichting en gevelarchitectuur. De Bakelseweg is tweezijdig voorzien van eiken met een fietspad. Langs de Leeuwerikweg is voor een klein deel laanbeplanting aan één zijde van de weg aanwezig.

Hierna is een aantal foto's met de huidige situatie van het plangebied opgenomen.

Leeuwerikweg 18

Leeuwerikweg 15

Fietspad langs de Bakelseweg

Leeuwerikweg

Leeuwerikweg 3

Leeuwerikweg 16

2.3 Toekomstige situatie

Het plangebied is, zoals ook uit de beschrijving van de huidige situatie blijkt, geen nieuw, maagdelijk terrein. Bij de ontwikkeling van het initiatief is sprake van een aantal aspecten:

• het herontwikkelen van een voormalig bedrijfsperceel tot woon-werk locaties;
• het herontwikkelen van het perceel van een voormalige intensieve veehouderij tot woon-werk locaties;
• de ontwikkeling van woon-werk locaties op enkele bestaande weilanden;
• het bieden van ontwikkelingsruimte voor de drie bestaande bedrijven;
• verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in het plangebied.

Op basis hiervan is een stedebouwkundig ontwerp opgesteld. Het ontwerp is tevens als bijlage 1 'Stedebouwkundig ontwerp' opgenomen.

Stedebouwkundig ontwerp. Buro SRO

Met de nieuwe invulling is géén sprake van een bedrijventerrein. Juist de combinatie van wonen met het werken is voor de nieuw ondernemers een belangrijk uitgangspunt.

Realisatie van nieuwe woon-werk kavels

Op verschillende plekken in het plangebied worden woon-werklocaties gerealiseerd om de lokale behoefte aan bedrijfskavels in combinatie met wonen vorm te geven. Hierdoor krijgen diverse lokale ondernemers de mogelijkheid zich te vestigen op bedrijfsgrond binnen De Mortel en kunnen de Mortelse ondernemers weer jaren vooruit, hetgeen een stimulans is voor de leefbaarheid van De Mortel.

De realisatie van de woon-werk kavels vindt plaats op twee herontwikkelingslocaties (van een bedrijf en een voormalige intensieve veehouderij) en op enkele gronden die nu in gebruik zijn als weiland. De maatvoering van de nieuwe kavels sluit aan bij het beleid ten aanzien van kleinschalige bedrijventerreinen in de gemeente Gemert-Bakel. De minimale kavelgrootte is 1.000 m2 en de maximale kavelgrootte circa 3.500 m2. In totaal mogen er in het plangebied maximaal 12 nieuwe woon-werkkavels gerealiseerd worden, ieder met maximaal één nieuwe bedrijfswoning van maximaal 750 m3. Hierbij mag maximaal 50% van het bouwperceel worden bebouwd. De bedrijfsbebouwing mag een maximale goot- en bouwhoogte hebben van respectievelijk 6 en 10m.

Het plangebied wordt een woon-werkgebied waar ruimte wordt geboden voor woningen in combinatie met bedrijvigheid. Qua type bedrijvigheid zijn industriële en ambachtelijke bedrijven toegestaan in de milieucategorieën 1 en 2 uit de Lijst van bedrijfsactiviteiten. Van belang is dat milieubelasting van deze bedrijven dusdanig beperkt is dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat van de op de percelen gelegen (omliggende) woningen. Tevens zijn dienstverlenende bedrijven en ondergeschikte detailhandel voortkomende vanuit voorgenoemde functies toegestaan.

Bedrijven

De twee in het plangebied aanwezige bedrijven behouden hun huidige functie. Het ene bedrijf is een bedrijf waar voorheen kaas gemaakt werd. Deze productie is hier per eind 2018 gestaakt. Nu is kantoor de hoofdfunctie met daarbij enige opslag van machines t.b.v. de kaasproductie. Verder vindt hier, beperkt, reparatie plaats van de machines die op andere locaties gebruikt worden. De bouwmogelijkheden voor het bedrijf in de kaasproductie is afgestemd op de huidige situatie met daarbij enige uitbreidingsruimte welke in het voorheen geldende bestemmingsplan buitengebied waren gelegen. Gezien de (nieuwe) omgeving past dat goed. Het tweede bedrijf in het plangebied is een partyverhuurbedrijf. Bij het partyverhuurbedrijf is een concreet plan om uit te breiden. Daartoe is een ontwerp opgesteld welke meegenomen is in het stedenbouwkundig ontwerp van de Mortel Zuid. Het bouwrecht zoals deze voor het partyverhuurbedrijf is opgenomen is dan ook conform het ontwerp uit het stedenbouwkundig plan. Op de onderbouwing voor deze uitbreiding wordt later in deze toelichting ingegaan.

Groen en landschappelijke inpassing

De gezamenlijke initiatiefnemers van De Mortel-Zuidrand zijn verantwoordelijk voor de kwaliteitsverbetering van het landschap. Zij hebben de revenuen van de rode ontwikkeling en in ruil daarvoor investeren zij in de groene ontwikkeling. Hiertoe is een groenplan opgesteld voor het gebied op basis van een aantal algemene principes. Daarnaast heeft de gemeente Gemert-Bakel de volgende kaders aangegeven, algemeen vanuit het Handboek Ontwerp Openbare Ruimte en tevens planspecifiek:

• Het nieuwe groen moet een of meer van de volgende functies in zich herbergen:
  • 1. Gebruiksfunctie – bomen kunnen een belangrijke bijdrage leveren aan de leesbaarheid van de wegenstructuur;
  • 2. Ecologische waarde – creëer nieuwe natuurwaarden binnen het stedelijk milieu en houd rekening met bestaande ecologische verbindingen;
  • 3. Cultuurhistorische waarde – oude bomen/structuren geven inzicht in het verleden;
  • 4. Ruimtelijke/visuele waarde – de beplantingsstructuur bepaalt onder andere de identiteit van elk dorp;
  • 5. Welzijn - groen draagt bij aan de leefbaarheid van de woonomgeving;
• In de planvorming moet bij de situering en assortimentskeuze van beplanting rekening gehouden worden met de sociale veiligheid;
• Er verdwijnt circa 384m2 aan opgaand groen. Het betreft enkele kleine stroken opgaand groen. Deze oppervlakte moet 1-op-1 worden gecompenseerd met kwalitatief nieuw groen, dat beleefbaar is in het openbaar gebied;

• Per nieuwe woning moet 75 m2 aan openbaar beleefbaar groen worden gerealiseerd. Het bestemmingsplan laat maximaal 12 nieuwe woningen toe. Dat betekent dat 900 m2 nieuw groen in het plan moet worden opgenomen.

Voor wat betreft de oppervlakte geldt dat in het plangebied 1.284 m2 aan extra groen gerealiseerd dient te worden. In het stedenbouwkundig plan (bijlage 1) is dit groen ook als zodanig aangegeven en verder uitgewerkt in het beeldkwaliteitsplan (bijlage 2). Via een voorwaardelijke bepaling in de regels is geborgd dat de aanleg, en vervolgens de instandhouding, ook daadwerkelijk uitgevoerd wordt. Daarbij worden belangrijke beplantingsprincipes aangehouden zoals beschreven in bijlage 1 bij de regels (locatie, plantafstand- en/of verband, de soorten etc.). De oppervlakten van de groenpercelen zijn in totaal 9.350m2. Het plan voldoet dus ruim aan de randvoorwaarde voor compensatie.

De technische staat van de Leeuwerikweg laat te wensen over. Het is dan ook voorstelbaar om bij de kwaliteitsverbetering van de openbare ruimte ook deze weg aan te pakken. De Leeuwerikweg heeft een smal wegprofiel en bestaat uit een asfaltverharding die er, vanwege diverse werkzaamheden, als een lappendeken uitziet. Vanwege nieuwe ontwikkelingen langs deze weg is het gewenst om het wegdek opnieuw te asfalteren en aan weerszijden van de weg een verharde gras- danwel grindberm toe te passen. Zo wordt het nuttig oppervlak van de weg verbreedt maar blijft het kleinschalige karakter van de weg behouden. Verder is het de wens om de bomenrij ten noorden van de Leeuwerikweg door te zetten. Momenteel is deze bomenrij enkel aan de oostkant van de Leeuwerikweg aanwezig. Door de bomenrij ook aan de westzijde voort te zetten (op eigen terrein) ontstaat een eenduidig profiel tot aan de Bakelseweg.

Beeldkwaliteit

Het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit is één van de doelstellingen die in het plangebied al langer gelden. Het beeld wordt nu bepaald door een afwisseling aan braakliggend terrein, weiland en een aantal rommelige bedrijfsterreinen. De kansen om de structuur van het landschap ten oosten van de Bakelseweg te versterken bestaan vooral uit het gebruik maken van bestaande lijnen uit het landschap (wegen, kavelsloten, oude kavelgrenzen). Hiermee wordt een nieuwe structuur gerealiseerd die uitgaat van 'kamers' in het landschap met bebouwing. Dit sluit aan op de gewenste landschapsstructuur zoals verwoord in de Gebiedsvisie De Mortel-Zuidrand uit 2004.

Uitgangspunt voor de nieuwe woon-werkkavels is dat de uitstraling van het gebied gericht is op wonen, waarbij ook gewerkt wordt. Hiertoe is een beeldkwaliteitsplan opgesteld die als bijlage bij dit bestemmingsplan is opgenomen. Dit betekent dat de nieuwe woningen aan de voorzijde van de percelen gerealiseerd worden met daarachter de bedrijfsbebouwing. Het heeft dus de uitstraling van wonen en groen met daarachter het werken. Waar mogelijk hebben de bedrijfspanden een eigen toegang. Op deze wijze ontstaat een prettige woon- en leefomgeving. Ook de zichtkant van het plangebied, de hoek Leeuwerikweg/ Bakelseweg, krijgt een impuls door de woonuitstraling en groen. Rond het bedrijf aan de Bakelseweg 9 wordt geïnvesteerd in een landschappelijke inpassing, passend bij de kwaliteiten van het omringende gebied. Hierdoor wordt komende uit de richting van Bakel een fraaie dorpsentree gecreëerd. Eén en ander is verwoord in het beeldkwaliteitplan 'Woon-werklocaties, De Mortel Zuid' welke als Bijlage 2 Beeldkwaliteitplan is opgenomen.

2.4 Duurzame stedenbouw

Een duurzame leefomgeving is een leefomgeving waarin bewust wordt omgegaan met energie, klimaat, grondstoffen, ruimte en groen. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn een logisch moment om duurzaamheid te integreren in de planvorming. Dat wordt bereikt door de verschillende aspecten van duurzame stedenbouw vanaf het begin mee te nemen in de planvorming. Zo ontstaat een afwegingskader dat leidt tot een goed gemotiveerd plan dat voor die ene plek, in die omgeving en binnen de (financiële) kaders het beste plan is.

Duurzame stedenbouw bestaat voor een deel uit aspecten die sectoraal gezien al geruime tijd in beeld zijn. Denk aan de omgang met hemelwater dat bij voorkeur geborgen wordt op het eigen terrein en een goede stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing in de omgeving waarbij rekening wordt gehouden met natuur- en cultuurhistorische waarden. Zo ontstaat zowel een prettige leefomgeving voor mens en dier, en is het plan ook beter bestand tegen bijvoorbeeld hittestress, droogte en hevige regenval. Andere aspecten van duurzame stedenbouw zijn het multifunctioneel bouwen en het aspect circulair bouwen. Gebouwen met een passende architectuur dragen ook bij aan de duurzaamheid van de omgeving. Denk bijvoorbeeld aan de jaren-dertig-woonwijken welke nog steeds zeer gewild zijn (energetisch ligt daar een opgave, maar dat hele wijken nog steeds gewild zijn is óók duurzaam). Een aspect dat inmiddels ook centraal staat in de duurzame stedenbouw is het aspect energie. Dit geldt op gebouwniveau (bijvoorbeeld extra isoleren, toepassing zonnepanelen en warmtepompen) en op gebiedsniveau (grootschalige energieopwekking, warmte-koudeopslag). De wetgeving gaat hierin mee: nieuwe gebouwen dienen in 2021 (vrijwel) energieneutraal te worden gebouwd (BENG, Bijna Energie Neutraal gebouw). Duurzame stedenbouw is zo een instrument dat leidt tot plekken waar mensen zich prettig en veilig voelen. Een prettige leefomgeving is bovendien een gezonde leefomgeving wat betreft bodemkwaliteit, luchtkwaliteit, geluid en externe veiligheid.

Al deze thema's over ruimte, klimaat en mens dienen afgewogen te worden en in relatie te worden bezien met de investerings- en beheerkosten. Het resultaat van deze integrale afweging is een bepaald duurzaamheidsniveau dat in het stedenbouwkundige plan uitgewerkt kan worden. Dat vormt vervolgens weer de basis voor (onder meer) het bestemmingsplan om e.e.a. ook juridisch te borgen.

Planspecifiek

Voorliggend plan geeft invulling aan het aspect duurzaamheid door rekening te houden met de diverse duurzaamheidsthema's waaronder ruimte, klimaat en mens. Ten aanzien van het aspect ruimte door duurzaam om te gaan met beschikbare ruimte. Met name het combineren van wonen en werken in plaats van een woning in een woonwijk en een bedrijf op een bedrijventerrein biedt dit plan de mogelijkheid om beide te combineren en daardoor zorgvuldig om te gaan met de beschikbare ruimte. Ook het aspect groen en dan met name de toename van het aantal vierkante meters aan bosschages en bomenrijen biedt veel extra ruimte voor diverse diersoorten wat de biodiversiteit van het gebied ten goede komt. Ten aanzien van het klimaat levert het opgaande groen daarnaast ook een bijdrage aan de stikstof en fijnstof reductie. De groene velden die naast de percelen gesitueerd zijn bieden door hun invulling als bloemrijk grasland kansen voor bijen en doen tevens dienst als bergingsplaats voor afstromend regenwater. Zo hoeft regenwater niet via het riool afgevoerd te worden maar blijft het plangebied hydrologisch neutraal en is van verdroging geen sprake. Ook zorgen de velden en wadi's ervoor dat hittestress wordt vermeden. Voor de bewoners (thema mens) biedt het plangebied een prettige leefomgeving om in te wonen en te werken. De nieuw te bouwen woningen en bedrijfsgebouwen zullen energetisch gezien voldoen aan de strenge huidige normen. Op alle aspecten draagt dit plan bij aan de mogelijkheid om nog lang na realisatie gebruik te maken van het plan zonder dat dit ten koste gaat van de belangen van mens en dier op de lange termijn.

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Gebiedsgericht

De SVIR benoemt een aantal aspecten van nationaal ruimtelijk belang. Het betreft de bescherming van de waterveiligheid aan de kust en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, de uitoefening van defensietaken, de ecologische hoofdstructuur, de elektriciteitsvoorziening, de toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet en de veiligheid rond rijksvaarwegen. Voorts betreft het enkele specifieke gebieden zoals de mainportontwikkeling van Rotterdam en Schiphol.

In het Barro heeft het Rijk voor deze onderwerpen regels opgesteld waarmee de SVIR juridisch verankerd is richting lagere overheden. Via het Besluit ruimtelijke ordening en het Besluit omgevingsrecht zijn deze regels aanvullend vastgelegd.

In de structuurvisie worden, naast de onderwerpen van nationaal belang, accenten geplaatst op het gebied van bestuurlijke verantwoordelijkheden. Het beleid betekent een decentralisatie van rijkstaken en bevoegdheden. Het Rijk gaat zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten zitten en lagere overheden, burgers en bedrijven krijgen, zolang het nationaal belang niet in het geding is, de ruimte om oplossingen te creëren.

Rondom het plangebied zijn een drietal militaire luchtvaartterreinen gelegen, namelijk Vliegbasis Volkel, Vliegbasis de Peel en Vliegbasis Eindhoven. Deze drie luchtvaartterreinen vragen om beperking van ruimtelijke ontwikkelingen die het functioneren van het luchtruim kunnen belemmeren. De gebieden waarvoor deze beperkingen gelden en welke beperkingen dat zijn, is nader geconcretiseerd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening

Ladder duurzame verstedelijking

Een meer algemeen onderwerp uit de SVIR is "duurzame verstedelijking". Via de 'ladder voor duurzame verstedelijking' wordt een zorgvuldige afweging en besluitvorming geborgd bij ruimtelijke vraagstukken in stedelijk gebied. Het gebruik van deze ladder is opgenomen in het Bro (artikel 3.1.6 onder 2).

De ladder richt zich op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. De ladder bestaat uit drie 'treden' die doorlopen moeten worden om te bezien of een ontwikkeling bijdraagt aan duurzame verstedelijking. De treden zijn:

• 1. de voorgenomen stedelijke ontwikkeling dient te voorzien in een actuele regionale behoefte;
• 2. indien uit stap 1 volgt dat de ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte moet beschreven worden in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins;
• 3. indien uit stap 2 blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Het Bro beschrijft wat een stedelijke ontwikkeling is. Daar wordt het volgende onder verstaan: 'een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Onder 'bestaand stedelijk gebied' wordt het volgende verstaan: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

Door het ministerie van Infrastructuur en Milieu is een handreiking gemaakt. Deze 'handreiking ladder voor duurzame verstedelijking' werkt verder uit hoe met de ladder omgegaan moet worden. Voor een verdere uitleg van de ladder duurzame verstedelijking wordt naar die handreiking verwezen.

Planspecifiek

Gebiedsgericht

Het plangebied ligt niet in een van de aangewezen gebieden waarover de SVIR een specifieke uitspraak doet.

Ladder voor duurzame verstedelijking

De eerste vraag is óf voorliggend project een stedelijke ontwikkeling is. Uit jurisprudentie volgt dat in elk geval plannen met 11 woningen géén stedelijke ontwikkeling zijn. Voorliggend plan beoogt in lijn met het stedenbouwkundige plan 10 woningen te realiseren waarbij, omwille van enige uitvoeringsvrijheid (om in te kunnen spelen op de actuele behoefte op het moment dat werkelijk tot uitgifte van kavels gekomen wordt), er maximaal 12 woon-werkkavels kunnen komen. Los van de vraag óf dit plan daarmee een stedelijke ontwikkeling is wordt de ladder verder doorlopen.

1. Onderbouwd moet worden of de stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte voorziet. Doel is het voorkomen van overprogrammering.

Er is geen sprake van een directe regionale behoefte

Het initiatief betreft enkele woon-werk kavels van initiatiefnemers uit De Mortel met een lokaal karakter. De betreffende lokale ondernemers/bedrijven hebben allemaal een specifieke binding met De Mortel. Enerzijds sociaal: ze zijn geboren en getogen in het dorp en er is binding door de sociale/maatschappelijke voorzieningen (sportverenigingen). Anderzijds bedrijfsmatig: een groot deel van de klantenkring van de bedrijven komt uit De Mortel of de directe omgeving vanwege het specifieke bedrijfstype.

De nieuwe woon-werklocaties op de gewenste locatie in De Mortel zullen niet concurreren met de (regionale) bedrijventerreinen

Dit enerzijds vanwege het type bedrijven: Het betreft kleinschalige woon-werklocaties die niet passen op een grootschalig regulier bedrijventerrein met dito type bedrijven. Anderzijds is sprake van lokale bedrijven met een groot deel van de (specifieke) klantenkring van de bedrijven uit De Mortel of de directe omgeving.

2. Indien er wordt voorzien in de regionale behoefte, moet worden nagegaan of en in hoeverre dit binnen het bestaande stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. Doel is zorgvuldig ruimtegebruik.

De bedrijven passen niet op reguliere bedrijventerreinen in de omgeving

Op gemeentelijke schaal zijn er de bedrijventerreinen van Gemert en Bakel. De woon-werkkavels passen qua typering en omvang (kleinschalig, lokaal gericht en met noodzaak/wens van een bedrijfswoning) niet op deze bedrijfsterreinen. Voor deze bedrijventerreinen geldt dat het bedoeld is voor de opvang van grotere bedrijven (uit de gemeente) die niet (meer) passend zijn in een woonomgeving. Bedrijfswoningen zijn hier over het algemeen niet op toegestaan. Vanuit het oogpunt van het woongenot is het voor de initiatiefnemers en

belangstellenden ook niet wenselijk om op een regulier bedrijventerrein te wonen. Dit is ook onderzocht onder de belangstellende ondernemers. Geen van hen geeft aan het bedrijventerrein in Gemert of Bakel een redelijk alternatief te vinden. Mocht voorliggend plan geen doorgang vinden dan zullen zij een andere oplossing kiezen, die niet op een van die bedrijventerreinen ligt. De reden: de combinatie met het wonen. Los van het feit of op betreffende bedrijventerreinen de mogelijkheid geboden wordt tot een bedrijfswoning, willen de ondernemers (én hun partners) niet op die terreinen wonen. Het 'wonen op een bedrijventerrein' wordt als erg onaantrekkelijk ervaren, en dan is dat ook nog eens buiten De Mortel. Zij leveren dan in hun ogen teveel in op het eigen woon- en leefgenot. Men geeft er dan eerder de voorkeur aan om een woning in De Mortel te kopen of bouwen en met de bedrijfslocatie te blijven zitten op de huidige plek of op daarvoor niet geëigende plekken, bijvoorbeeld in het buitengebied.

Het verhuizen naar een andere plaats is vanuit sociaal en bedrijfsmatig oogpunt niet mogelijk en niet gewenst

De betreffende lokale ondernemers/bedrijven hebben allemaal een specifieke binding met De Mortel. Enerzijds sociaal, anderzijds bedrijfsmatig; een groot deel van de klantenkring van de bedrijven komt uit De Mortel of de directe omgeving vanwege het specifieke bedrijfstype. De binding is niet altijd in harde data uit te drukken, maar blijkt voor de ondernemers wel een van de belangrijkste afwegingspunten bij het zoeken naar een locatie om te wonen en/of te werken.

Er zijn geen andere bedrijfslocaties beschikbaar binnen bestaand stedelijk gebied in De Mortel

Er zijn twee bedrijfslocaties in De Mortel: aan de Hemelstraat en aan De Smagt. Beide locaties zijn volledig benut en er is in de afgelopen tien jaar nagenoeg geen verloop geweest wat betreft aan- en verkoop van locaties. Herstructurering van het enigszins verouderde terrein aan de Hemelstraat ligt ruimtelijk gezien voor de hand, maar enerzijds is dit een uitermate kostbare ontwikkeling aangezien de zittende bedrijven eerst uitgekocht moeten worden, en anderzijds leent deze locatie midden in het woongebied zich beter voor herontwikkeling tot woningbouw. Het is derhalve geen alternatief voor de ontwikkeling in de Zuidrand.

Realisatie van deze bedrijven op vrijkomende agrarische bedrijfslocaties is niet haalbaar

Vrijkomende agrarische bedrijfslocaties zijn rond De Mortel wel beschikbaar, maar het betreft door de jarenlang sterke ontwikkeling van de veehouderij in dit gebied doorgaans kavels met een omvang en bouwprogramma dat veel groter is dan een ondernemer nodig heeft, die opteert voor een plek in De Mortel-Zuidrand. Dit betreft vaak startende of doorstartende ondernemers, voor wie de garage thuis te klein wordt en die zich toch een stap verder willen ontwikkelen.

Voor het realiseren van woon-werkkavels op vrijkomende agrarische bedrijfslocaties zijn te hoge investeringen nodig. Enerzijds zijn de verwervingskosten van een locatie hoog. Daarnaast zijn er hoge kosten om de locatie/bestaande gebouwen geschikt te maken voor de betreffende bedrijvigheid. Tot slot zijn er veel kosten gemoeid met het voldoen aan de gestelde voorwaarden voortkomend uit bestaand (provinciaal) beleid (plankosten, kosten sloop overtollige bebouwing, kosten landschappelijke kwaliteitsverbetering). Deze hoge investeringskosten zijn voor deze (beginnende) ondernemers niet te financieren.

De locatie voor de nieuwe woon-werkkavels in De Mortel draagt bij aan het versterken van de leefbaarheid in het dorp

De bijdrage aan de leefbaarheid in het dorp is een van de belangrijkste aspecten en drijfveren onder dit plan. Dit manifesteert zich op diverse fronten. Allereerst voorziet elke woon-werkkavel in een huishouden dat leeft en woont in De Mortel en gebruik maakt van de lokale voorzieningen zoals de multifunctionele accommodatie, de school, het gezondheidscentrum, de dorpswinkel en de (sport)verenigingen. Daardoor neemt de kans toe dat deze voorzieningen behouden kunnen blijven in het dorp.

Daarnaast is er een rechtstreekse relatie tussen de bedrijvigheid in een dorp enerzijds en de sociale activiteiten en verenigingen anderzijds. Lokale bedrijven zijn eerder aan te spreken op en eerder genegen tot sponsoring en bijdragen in natura bij het organiseren van de diverse activiteiten in het dorp dan bedrijven van elders.

Met de opbrengst van de woon-werkkavels wordt geïnvesteerd in de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied en de dorpsentree van De Mortel. Met de realisatie van woon-werk kavels kunnen de Mortelse ondernemers weer jaren vooruit, hetgeen ook een stimulans is voor de leefbaarheid van De Mortel.

3. Is de uitbreiding multimodaal ontsloten? Doel is het voorkomen van overlast.

De locatie is goed ontsloten

In onderhavige situatie gaat het om een kleinschalige afronding van de kern van De Mortel met woon-werkkavels. Gezien de aansluiting op de bestaande hoofdontsluiting van het dorp is de ontsluiting goed te noemen. Werknemers komen grotendeels uit het dorp zelf en zullen voor een deel op de fiets komen. Ook loopt er door het dorp een (buurt)bus. De ontwikkeling is zeer kleinschalig zodat er geen sprake zal zijn van verkeersoverlast.

Militaire vliegbases

Zoals aangegeven dient rekening te worden gehouden met een drietal omliggende militaire luchtvaartterreinen. De drie vliegbases - Volkel, De Peel en Eindhoven - kennen ieder een tweetal geluidzones in respectievelijk dB(A) en Kosteneenheden (Ke) en een obstakelbeheergebied, welke gebieden zijn begrensd op kaartmateriaal dat onderdeel uitmaakt van het Rarro. Onderhavig plangebied is gelegen buiten deze zones en gebieden, waardoor het Rarro op dit punt geen belemmering vormt voor het planvoornemen en het planvoornemen geen belemmering vormt voor het functioneren van de drie vliegbases.

Ligging geluidzones en obstakelbeheersgebieden vliegbases ten opzochte van plangebied

Radarverstoringsgebied Volkel

Het plangebied is wel gelegen binnen het radarverstoringsgebied, dat is begrensd op kaartmateriaal dat behoort tot het Rarro. In deze gebieden geldt op grond van artikel 2.4 lid 1 van het Rarro een maximale bouwhoogte voor bouwwerken. Deze maximale hoogte wordt bepaald door een denkbeeldige lijn vanaf de top van de radarantenne, die over een afstand van 15 kilometer oploopt onder een hoek van 0,25 graden. Voor radarstation Volkel bedraagt de hoogte van de top van de radarantenne 49 meter ten opzichte van NAP. Gezien de ligging van het plangebied op ca 22 meter boven NAP en de maximale bouwhoogtes die in onderhavig plan worden toegestaan, wordt ruimschoots voldaan aan artikel 2.4 lid 1 van het Rarro.

Conclusie

Het plan is vanuit nationaal ruimtelijk beleid goed inpasbaar.

3.2 Provinciaal beleid

Structuurvisie ruimtelijke ordening en verordening ruimte

Structuurvisie ruimtelijke ordening

Op 1 oktober 2010 hebben Provinciale Staten de Structuurvisie ruimtelijke ordening Noord-Brabant vastgesteld. De structuurvisie is op 1 januari 2011 van kracht geworden. In 2014 is de visie partieel herzien. De visie is met deze partiële herziening op punten aangevuld en herzien. Het vertrekpunt voor de provincie is de focus die in de Agenda van Brabant 2010 is uitgesproken en de sturingsfilosofie uit 'Transitie van stad en platteland, een nieuwe koers'. De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie. Het is de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt. De visie geeft een ruimtelijke vertaling van de opgaven en doelen uit de Agenda van Brabant. Daarnaast ondersteunt de structuurvisie het beleid op andere provinciale beleidsterreinen, zoals het economisch-, mobiliteits-, sociaal-, cultureel-, milieu- en natuurbeleid.

De structurenkaart behorende bij de structuurvisie deelt de provincie op in verschillende gebieden met eigen ruimtelijke doelstellingen.

Verordening Ruimte Noord-Brabant

In de Verordening Ruimte Noord-Brabant staan regels waarmee een gemeente rekening moet houden bij het ontwikkelen van een ruimtelijk plan. Door deze regels weten de gemeenten al in een vroeg stadium waar ze aan toe zijn. Per onderwerp zijn in de verordening gebieden tot op perceelsniveau begrensd op een kaart. Hierdoor is duidelijk voor welke gebieden de regels gelden.

De onderwerpen die in de verordening staan, komen uit de provinciale structuurvisie. Daarin staat welke belangen de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen. De verordening is daarbij een van de manieren om die provinciale belangen veilig te stellen.

Belangrijke onderwerpen in de Verordening Ruimte zijn:

• Ruimtelijke kwaliteit;
• Stedelijke ontwikkelingen;
• Natuurgebieden en andere gebieden met waarden;
• Agrarische ontwikkelingen, waaronder de intensieve veehouderij;
• Overige ontwikkelingen in het landelijk gebied.

Ten aanzien van het aspect ruimtelijke kwaliteit moet het plan bijdragen aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van het daarbij betrokken gebied en de naaste omgeving, waaronder in ieder geval een goede landschappelijke inpasbaarheid, alsmede toepassing geven aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik.

Planspecifiek

Vanuit het provinciale beleid is een drietal aspecten voor het plangebied van belang:

• a. Zorgplicht ruimtelijke kwaliteit
• b. Kwaliteitsverbetering van het landschap
• c. Zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling

ad a. Zorgplicht ruimtelijke kwaliteit

Ruimtelijke kwaliteit

Het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit is één van de doelstellingen die in het plangebied al langer gelden. Het beeld wordt nu bepaald door een afwisseling aan braakliggend terrein, weiland en een aantal rommelige bedrijfsterreinen. Dit beeld zal verdwijnen.

De kansen om de structuur van het landschap ten oosten van de Bakelseweg te versterken bestaan vooral uit het gebruik maken van bestaande lijnen uit het landschap (wegen, kavelsloten, oude kavelgrenzen). Hiermee wordt een nieuwe structuur gerealiseerd die uitgaat van 'kamers' in het landschap met bebouwing. Dit sluit aan op de gewenste landschapsstructuur zoals verwoord in de Gebiedsvisie De Mortel-Zuidrand uit 2004.

Uitgangspunt voor de nieuwe woon-werkkavels is dat de uitstraling van het gebied gericht is op wonen, waarbij ook gewerkt wordt. Dit betekent dat de nieuwe woningen aan de voorzijde van de percelen gerealiseerd worden met daarachter de bedrijfsbebouwing. Het heeft dus de uitstraling voor wonen en groen met daarachter het werken. Waar mogelijk hebben de bedrijfspanden een eigen toegang. Op deze wijze ontstaat een prettige woon- en leefomgeving. Ook de zichtkant van het plangebied, de hoek Leeuwerikweg/ Bakelseweg, krijgt een impuls door de woonuitstraling en groen. Rond het bedrijf aan de Bakelseweg 9 wordt geïnvesteerd in een landschappelijke inpassing, passend bij de kwaliteiten van het omringende gebied. Hierdoor wordt komende vanaf de Bakelseweg een fraaie dorpsentree gecreëerd.

De bestaande groene structuur rondom het sportpark wordt gehandhaafd. Aan de zuidelijke en westelijke rand van het plangebied worden percelen als nieuw groen en nieuwe natuur ingericht. Tevens wordt aan de zuidelijke rand de bestaande groenstrook deels versterkt. Hiermee wordt het gebied landschappelijk ingepast.

Ten aanzien van de gevolgen van de ontwikkeling voor de gronden in het plangebied en de naaste omgeving wordt verwezen naar de betreffende paragrafen in hoofdstuk 4.

Zorgvuldig ruimtegebruik

Met voorliggend initiatief is sprake van herontwikkeling van het overgrote deel van het plangebied. Een klein deel betreft een nieuwe ontwikkeling op gronden die nu nog in gebruik zijn als weiland of braak liggen.

Binnen het bestaand stedelijk gebied van de kern De Mortel is geen vrije ruimte of zijn geen locaties beschikbaar om het voorliggende initiatief te realiseren. De woon-werkkavels passen qua typering en omvang (kleinschalig, lokaal gericht en met noodzaak/wens van een bedrijfswoning) niet op de bedrijfsterreinen in Gemert en Bakel. Voor deze bedrijventerreinen geldt dat het bedoeld is voor de opvang van grotere bedrijven (uit de gemeente) die niet (meer) passend zijn in een woonomgeving. Bedrijfswoningen zijn hier niet op toegestaan. Daarnaast hebben de betreffende lokale ondernemers/bedrijven allemaal een specifieke binding met De Mortel. Enerzijds sociaal, anderzijds bedrijfsmatig; een groot deel van de klantenkring van de bedrijven komt uit De Mortel of de directe omgeving vanwege het specifieke bedrijfstype.

Ladder voor duurzame verstedelijking

Via de 'ladder voor duurzame verstedelijking' wordt een zorgvuldige afweging en besluitvorming geborgd bij ruimtelijke vraagstukken in stedelijk gebied. De afwegingen ten aanzien van dit plan zijn weergegeven in paragraaf 3.1.

ad b. Kwaliteitsverbetering van het landschap

Om de kwaliteit van het landschap te versterken heeft de provincie in haar Structuurvisie ruimtelijke ordening en de Verordening Ruimte het principe van 'kwaliteitsverbetering van het landschap' geïntroduceerd. Dit principe omvat kort samengevat dat er enerzijds ontwikkelingsruimte wordt geboden mits deze tevens gepaard gaat met maatregelen die het landschap, in de brede zin, versterken. Dit kan onder andere door

landschapselementen aan te leggen maar ook door specifieke aandacht te schenken aan de kwaliteit van de op te richten bebouwing of door behoud van waardevolle cultuurhistorische elementen. De Handreiking Kwaliteitsverbetering Landschap biedt daarbij informatie aan gemeenten om invulling te geven aan de rood-met-groen koppeling. De handreiking is een hulpmiddel en geen verplichte regel of beleidskader; veel is maatwerk op basis van de gemeentelijke expertise, de methode die wordt toegepast. Zo ook in Gemert-Bakel.

Om te bezien welke investering als gevolg van dit plan benodigd is en in hoeverre de maatregelen toereikend zijn, moet er onderscheid worden gemaakt in twee categorieën:

• I. de uitbreiding c.q. omschakeling van bestaande bedrijven in het gebied. Hiervoor gelden de uitgangspunten van de gemeentelijke Handreiking.
• II. de grondexploitatie van de nieuwe woon-werklocaties. Hierop wordt de 1%-regel toegepast.

ad I.

In de handreiking "Kwaliteitsverbetering van het landschap Gemert-Bakel" (versie 20 februari 2018) worden uitgangspunten genoemd voor het bepalen van de noodzakelijke investering in ruimtelijke kwaliteit door planologische maatregelen voor al bestaande locaties, in dit geval betreft dat het niet-agrarisch bedrijf Bakelseweg 9. Rekening houdend met de impact op de omgeving worden in de Handreiking categorieën van ruimtelijke ontwikkelingen onderscheiden. Vergrotingen van het bestemmingsvlak en omschakeling van bedrijven worden geschaard onder categorie 2: dit betreft veelal ontwikkelingen die wel ruimtelijk inpasbaar zijn maar die een beduidende invloed kunnen hebben op de omgeving. Daarbij gaat het om ontwikkelingen waarbij vergroting van de vigerende bouwmassa/-oppervlakte, vergroting van het vigerende bestemmingsvlak en/of wijziging van hoofdfunctie aan de orde is. Voor deze ontwikkelingen wordt naast een landschappelijke inpassing een aanvullende kwaliteitsverbetering verlangd op basis van waardevermeerdering, die wordt vastgesteld volgens in de Handreiking opgenomen bedragen. 20% van de waardevermeerdering dient geïnvesteerd te worden in ruimtelijke kwaliteitsverbetering.

Voor wat betreft de investering geldt hiervoor het volgende staatje:

Dit betekent dat voor deze categorie € 6.514,- geïnvesteerd moet worden in groen

Maatregelen

De oppervlakte van de bestemming Groen ter plaatse van Bakelseweg 9 bedraagt 2.825 m2. Daarvan is 829 m2 behouden voor een eventuele wadi, die strikt genomen niet meegenomen mag worden in de berekening van de kwaliteitsverbetering. Daarmee resteert een perceel voor de groeninrichting van 1.996 m2. De aanlegkosten worden geraamd op € 10,- per m2, hetgeen een investering met zich meebrengt van ca. € 19.960,-. Na de aanleg is ontwikkelgericht onderhoud nodig. De kosten hiervan voor de eerste 10 jaar horen bij de aanlegkosten (de kosten voor de beheersituatie daarna niet meer: dat zijn reguliere onderhoudskosten). Bij een gemiddelde onderhoudsprijs, netto contant naar vandaag, resulteert dit een bedrag van circa € 6,- per m2 (= € 11.976,-), wat de totale investering op € 31.936,- brengt. Ruim voldoende dus, een ruime overmaat zelfs. Hier wordt later in deze paragraaf nog op terug gekomen.

Ad II.

Voor grondexploitatiegebieden is in de provinciale Handreiking een uitgangspunt voor gemeenten opgenomen om 1% van de geraamde opbrengst te investeren in de kwaliteitsverbetering. De grondexploitatie laat zien dat er 26.758 uitgeefbare vierkante meters zijn als woon-werkkavel. De uitgifteprijs is € 195,- per m2. Dit genereert een opbrengst van € 5.217.810,-. Hier moeten alle kosten nog van af (inrichting openbare ruimte, bouw- en woonrijp maken, plan- en onderzoekskosten).

Dit betekent dat voor deze categorie € 52.178,- geïnvesteerd moet worden in groen.

Maatregelen

Er is een groenplan opgesteld voor het gebied op basis van een aantal algemene principes alsmede de kaders van de gemeente Gemert-Bakel (zie ook paragraaf 2.3). Voor wat betreft de oppervlakte geldt dat in het plangebied 1.284 m2 aan extra groen gerealiseerd dient te worden. In dit deel van het stedenbouwkundig plan zijn 3 groenpercelen opgenomen (exclusief de buitenranden van het plan). Die zijn ook als zodanig bestemd. De bestemming garandeert een groene inrichting en voorkomt ander gebruik. De oppervlakten van de nieuwe groenpercelen zijn in totaal 3.860 m2. Voor mogelijke waterberging is 1.175 m2 gereserveerd. Het uitgangspunt is waterberging op de woon-werkpercelen te realiseren, maar er is dus ook nog ruimte in de naast de kavels gelegen groenpercelen om dit middels een wadi te doen. Zou de volledige reservering benut worden, dan resteert nog ca. 2.700 m2 groen.

Het plan voldoet dus ruim aan de randvoorwaarde voor het aantal m2 compensatie. De investering in de kwaliteitsverbetering van het landschap bestaat uit een aantal van de in de gemeentelijke Handreiking genoemde elementen:

Landschappelijke inpassing en aanleg van natuur- en landschapselementen

De aanlegkosten worden geraamd op € 10,- per m2, hetgeen een investering met zich meebrengt van minimaal ca. € 27.000,- en maximaal € 38.600,-. Na de aanleg is ontwikkelgericht onderhoud nodig. De kosten hiervan voor de eerste 10 jaar horen bij de aanlegkosten (de kosten voor de beheersituatie daarna niet meer: dat zijn reguliere onderhoudskosten). Bij een gemiddelde onderhoudsprijs, netto contant naar vandaag, resulteert dit in een bedrag van circa € 6,- per m2 (=€ 12.000,-), wat de totale investering op € 39.000,- per m2 brengt.

Voorzieningen ten behoeve van extensief recreatief medegebruik

Optioneel is in het groenplan meegenomen een wandelpad dat de Leeuwerikweg verbindt met de in ontwikkeling zijnde woonlocatie De Vrije Erven ten zuiden van het plangebied. De huidige eigendomssituatie laat de aanleg van het pad nu niet toe, daarom wordt het nu ook niet gekwantificeerd.

Sloop van niet-cultuurhistorisch waardevolle gebouwen

Door de verplaatsing van het aannemingsbedrijf van de Leeuwerikweg 16 zal een bedrijfsgebouw overbodig worden. Dit wordt derhalve gesloopt. In de Handreiking wordt hiervoor gerekend met € 25,- per m2. Dit betreft ca. 430 m2 en staat dus voor een investering van € 10.750,-.

Plankosten

Ook het uitwerken van het groenplan is een daadwerkelijke investering ten behoeve van de kwaliteitsverbetering van het landschap.

Bovenstaande kan als volgt gekwantificeerd worden samengevat:

Investering landschappelijke kwaliteit
Aanlegkosten (€ 10,- per m2), minimaal	€        39.000,00
Sloop overtollige gebouwen	€        10.750,00
Plankosten (Groenplan en uitwerking)	€          5.000,00
Totaal	€      54.750,00

Opgeteld wordt € 54.750,- geïnvesteerd in de ruimtelijke kwaliteitsverbetering door de initiatiefnemers.

Benodigd is € 52.178,-.

Daarbij zij opgemerkt dat het plan voor de groeninvulling als integraal plan is opgesteld, waarbij de doelstelling is om aan alle zijden van het plangebied voor kwaliteitsverbetering te zorgen en het geheel goed in te passen in het landschap. Dit resulteert erin dat aan de westzijde van de Bakelseweg, als entree van het plangebied én het dorp, een oppervlakte voor groen is aangewezen die veel groter is dan sec vereist is voor de ontwikkeling van het partyverhuurbedrijf op Bakelseweg 9. Zie ook de berekening onder I. Een deel daarvan is ook te verdisconteren in de groeninpassing voor het totale plangebied. Omdat dit rekenkundig niet nodig is (aangezien het plan voldoet), wordt dit nu achterwege gelaten.

Met bovenstaande wordt binnen het plan De Mortel-Zuidrand in ruime mate invulling gegeven aan de kwaliteitsverbetering van het landschap.

ad c. Zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling

Uitsnede Zoekgebied stedelijke ontwikkeling (met geel). Bron: Verordening Ruimte 2014, themakaart stedelijke ontwikkeling

Het plangebied is, volgens de structurenkaart van de Structuurvisie 2010 en de kaart Stedelijke ontwikkeling van de Verordening Ruimte Noord-Brabant, vrijwel geheel* gelegen in 'zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling'. In zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling is herontwikkeling van locaties mogelijk en wordt het merendeel van de verstedelijkingsopgave opgevangen. Aan de verantwoording zijn regels gebonden (artikel 8.1 Vr). Hierna is aangegeven in hoeverre het plan aan die regels voldoet:

De stedelijke ontwikkeling moet aansluiten bij bestaand stedelijk gebied of plaatsvinden in een nieuw cluster van stedelijke bebouwing;

Het voorliggende initiatief sluit aan bij het bestaand stedelijk gebied van De Mortel. Dit is ook het uitgangspunt geweest voor de Gebiedsvisie De Mortel-Zuidrand (2004), de gemeentelijke Visie Bedrijventerreinen (2010) en de gemeentelijke Structuurvisie+ 2011-2021. Met het initiatief is sprake van invulling van het gebied met een stedelijke (woon-werk)functies in aansluiting op de bestaande bebouwing van De Mortel en het realiseren van een stedenbouwkundige afronding van de zuidrand van De Mortel.

Bij de stedenbouwkundige en landschappelijke inrichting dient rekening te worden gehouden met de aanwezige ruimtelijke kwaliteiten en structuren in het gebied zelf en in de naaste omgeving.

Dit is in de voorliggende paragraaf onder ad a. (zorgplicht ruimtelijke kwaliteit) aangetoond.

Op een bestemmingsplan als bedoeld in het eerste lid zijn de bepalingen uit artikel 4.3 tot en met artikel 4.11 van de Verordening van overeenkomstige toepassing.

Op voorliggend plan is artikel 4.6 van toepassing: aanvullende regels voor bedrijven in kernen in landelijk gebied. De nieuwe woon-werkkavels kennen alle een maximale grootte van 3.500 m2 (met uitzondering van het aannemingsbedrijf op de voormalige agrarische bedrijfslocatie Leeuwerikweg 15, dat een bouwperceel van maximaal 5.000 m2 krijgt) en blijven daardoor binnen de gestelde maatvoering.

Op basis van artikel 8.3 van de Vr kan het college van burgemeester en wethouders Gedeputeerde Staten verzoeken om de aanduiding 'Zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling' te wijzigen, indien:

• a. dit nodig is vanwege een stedelijke ontwikkeling die tot een duidelijke verbetering van de stedenbouwkundige of landschappelijke kwaliteit leidt;
• b. uit een milieueffectrapport, dat op grond van de Wet milieubeheer is opgesteld, blijkt dat daardoor een gunstiger resultaat voor de milieugevolgen wordt bereikt;

In dit plan is lid a. van toepassing. Het mee ontwikkelen van dit kavel leidt tot een logische inrichting van de gehele Leeuwerikweg door de afwisseling van bebouwde locaties en groenzones, waarbij door de aandacht voor de landschappelijke inpassing het mede ontwikkelen van dit kavel leidt tot een nog betere landschappelijke kwaliteit (zie hiertoe verder ook hoofdstuk 2). Op het perceel staan nu rijen buxusplanten.

Een wijziging als bedoeld in het eerste lid is alleen mogelijk indien uit de toepassing van de lagenbenadering blijkt dat de gewenste uitbreidingsrichting aanvaardbaar is of de behoefte aan de uitbreidingsrichting is vervallen. Voordat getoetst wordt aan de lagenbenadering volgt eerst een korte toelichting op de lagenbenadering als methode: De lagenbenadering wordt gebruikt bij de afweging van gebieden voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. De lagenbenadering gaat uit van drie lagen waarbij de onderste laag wordt gevormd door de bodemtypologie, de geomorfologie en het watersysteem en de hiermee samenhangende natuurlijke, landschappelijke en cultuurhistorische (landschaps)waarden. De tweede laag wordt gevormd door de infrastructuur. Deze laag, met belangrijke weg-, spoor- en waterverbindingen, is evenals de onderste laag sturend voor ruimtelijke ontwikkelingen. De derde en bovenste laag bestaat uit het ruimtegebruik voor wonen, werken, landbouw en recreatie. Dit wordt ook wel de occupatie genoemd. De lagenbenadering is een werkwijze om ruimtelijke keuzen te onderbouwen en zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren.

Het opnemen van voorliggende locatie binnen de ontwikkelingen als voorgestaan in dit bestemmingsplan is eigenlijk heel logisch. De landschappelijke structuur (eerste laag) op basis waarvan het deel van de ontwikkeling binnen de zoeklocatie is opgebouwd, meer in het bijzonder het kamermodel op basis van de rechtlijnige landschappelijke en cultuurhistorische structuur, wordt voortgezet langs de gehele Leeuwerikweg. Het opnemen van deze locatie in het plan borduurt hierop voort. De Leeuwerikweg is de infrastructurele drager voor het plangebied en dat geldt ook voor deze locatie (tweede laag). De nieuwe woon-werkkavels worden alle ontsloten aan deze weg. Het opnemen van dit perceel in het plan zorgt ervoor dat voor alle 'kamers' ten zuiden van de Leeuwerikweg een passend planologisch ontwikkelingsregime geldt (derde laag). Dat schept duidelijkheid over de toekomstige duurzame ontwikkeling van de gehele zone, aangezien ook de Ruimte-voor-Ruimtelocatie ten oosten van het plan, op de hoek met De Bleek, adequaat is bestemd. Het is nu de ontbrekende schakel in de ontwikkelingszone aan de zuidelijke kernrand van De Mortel en dat wordt bij deze opgelost zodat een herkenbaar afgeronde structuur ontstaat. De locatie vormt noch op de onderste laag (bodem e.a.), noch de middelste (infrastructuur e.a.) noch op de occupatielaag (bovenste laag) een wezenlijk onderscheid ten opzichte van de plandelen ernaast welke wél onderdeel uitmaken van het zoekgebied. Zeker ook door de wijze waarop het gehele plan wordt ingericht en ingepast in de omgeving is deze uitbreidingsrichting aanvaardbaar.

Op een verzoek om wijziging van de aanduiding zoekgebied is artikel 38.5 (procedure grenswijziging op verzoek) van toepassing. Op de verbeelding van het ontwerp-bestemmingsplan is aan de betreffende locatie de aanduiding 'overig – in Verordening ruimte toe te voegen' gekoppeld.

Artikel 4.6, 2e lid van de Verordening Ruimte geeft aan dat een bestemmingsplan een verantwoording moet bevatten waaruit blijkt dat een groter bouwperceel dan 5.000 m2 kan worden toegestaan. Dit is het geval ter plaatse van het partyverhuurbedrijf aan de Bakelseweg. Het bestaande bestemmingsvlak is circa 4.800 m2 groot; dit wordt met ca. 760 m2 uitgebreid, zodat het bovengenoemde grens te boven gaat. In bijlage 11 is een onderbouwing opgenomen ter verantwoording van de uitbreiding van het partyverhuurbedrijf. In dit rapport is aangetoond dat uitbreiding van het bedrijf ter plekke de meest geëigende oplossingsrichting is voor het probleem van ruimtegebruik dat momenteel de bedrijfsactiviteiten belemmert. De feitelijke, ruimtelijke en financiële mogelijkheden ontbreken voor een verplaatsing naar een bedrijventerrein of het verhuizen naar een bestaande bedrijfslocatie. Een bijzonder aspect dat in deze notitie is belicht is de sociaal-economische betekenis van Partyverhuur Goossens voor het dorp De Mortel. Door sponsoring en door actief te zijn bij activiteiten en in verenigingen draagt het bedrijf substantieel bij aan de leefbaarheid van het dorp.

De omvang van de bedrijfsbestemming voor het bedrijf aan de Leeuwerikweg 18 wordt aangepast, aangezien het planologisch regime niet meer aansluit bij de feitelijke situatie door splitsing van percelen in het verleden. Het bedrijf krijgt een op maat gemaakt bestemmingsvlak, waarvan de omvang ca. 4.850 m2 bedraagt. De bebouwingsmogelijkheden zijn beperkt tot maximaal de bestaande mogelijkheden in het vigerende bestemmingsplan, omdat er geen concreet initiatief tot uitbreiding bekend is.

Interim omgevingsverordening 2019

Ter voorbereiding op de invoering van de Omgevingswet maakt de provincie Noord-Brabant eerst een Interim omgevingsverordening. Deze Interim omgevingsverordening voegt de bestaande regels over de fysieke leefomgeving zoveel mogelijk samen in één verordening en is beleidsneutraal. Alleen aanpassingen die nodig zijn vanwege de samenvoeging of vanwege al vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie, worden meegenomen. Het ontwerp van de Verordening is ter inzage gelegd met ingang van 24 mei 2019 en het streven is de Verordening in oktober 2019 vast te stellen. Voor voorliggend bestemmingsplan heeft dit verder geen betekenis.

Conclusie

Het plan is vanuit provinciaal ruimtelijk beleid inpasbaar.

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie+ Gemert-Bakel 2011-2021

Samenwerking, stedelijke invloed, concentratie en verbetering zijn de sleutelwoorden van de Structuurvisie+. Samenwerking binnen en tussen de dorpen, met omliggende gemeenten en steden en met de (sociale) partners. Stedelijke invloed, omdat de stad dichtbij ligt en met de infrastructurele ontwikkelingen dichterbij komt in reistijd en bereikbaarheid. 'Concentratie' is gericht op maatschappelijke voorzieningen. Het idee is dat het logisch samenbrengen en concentreren van de verschillende functies maatschappelijk, ruimtelijk en financieel gunstig is. Het gemeentelijke beleid is niet alleen gericht op behoud, maar ook op het vernieuwen en ontwikkelen van bestaande karakteristieken en structuren.

Planspecifiek

Wolfsveld in Gemert en Bolle Akker in Bakel zijn de primaire ontwikkellocaties voor nieuwe bedrijvigheid binnen de gemeente. In de visie is echter wel aangegeven dat voor alle woonkernen geldt dat er terreinen zijn voor bedrijvigheid, afgestemd op de aard van de woonkern. Ondernemers wordt ruimte geboden om nabij de woon- en leefplek te ondernemen. Tevens is op de visiekaart het plangebied aangegeven als ontwikkel locatie De Mortel -Zuidrand. Dit is één van de projecten die onder 'ontwikkeling werken' is aangeduid.

Uitsnede visiekaart Structuurvisie+

De structuurvisie+ staat uitvoering van dit initiatief niet in de weg.

Visie Bedrijventerreinen 2010

De visie bedrijventerreinen is in 2010 vastgesteld door de gemeenteraad. In de visie zijn beleidskeuzes neergelegd ten aanzien van bedrijvigheid in de kleine kernen in het algemeen en De Mortel in het bijzonder.

Planspecifiek

Ten aanzien van de ruimtebehoefte voor bedrijvigheid is aangegeven dat in de kleine kernen (waaronder De Mortel) behoefte is aan maatwerkoplossingen. Tevens wordt gerefereerd aan het belang van bedrijvigheid voor leefbaarheid in de kleine kernen. Voor het initiatief kan worden gesteld dat het plan voldoet aan het uitgangspunt om bedrijvigheid in de kleine kernen te stimuleren. Het plangebied ligt in het opvanggebied voor eventuele nieuwe bedrijvigheid. Het plan past hiermee binnen de kaders van de Visie Bedrijventerreinen 2010.

Uitsnede visie bedrijventerreinen 2010. Met blauw aangegeven het opvanggebied voor eventuele nieuwe bedrijvigheid.

Gebiedsvisie De Mortel-Zuidrand 2004

In 2004 heeft de gemeente voor het gebied tussen de zuidelijke dorpsrand en de gemeentelijke bossen de gebiedsvisie De Mortel-Zuidrand vastgesteld. Deze visie gaat uit van een herstructurering, onder meer door het saneren van intensieve veehouderijen in deze zone.

Planspecifiek

Het herstructureren of opknappen van de zone rondom de Leeuwerikweg was een doelstelling in de Gebiedsvisie. Dit is tot op heden nog niet vormgegeven. Met de nieuwe invulling van het gebied op basis van het initiatief wordt vorm gegeven aan de gewenste herstructurering. De gebiedsvisie haakte in op de structuur van het landschap ten oosten van de Bakelseweg, die rechtlijniger is dan de oude akkerstructuur ten westen van de weg. Daarop is het 'kamermodel' geïntroduceerd. Dit uitgangspunt uit de gebiedsvisie blijft gehandhaafd, zij het dat de structuur intensiever bebouwd wordt dan in de gebiedsvisie, met name ter plekke van de woon-werkkavels.

Uitsnede kamermodel gebiedsvisie De Mortel-Zuidrand

Het plan past hiermee binnen de kaders van de gebiedsvisie De Mortel-Zuidrand.

Geldend bestemmingsplan

Het geldend bestemmingsplan is het bestemmingsplan 'Gemert-Bakel Buitengebied 2017'. Binnen het plangebied zijn de voornaamste bestemmingen 'Bedrijf' en 'Agrarisch'. Daarnaast geldt een dubbelbestemming 'Archeologie-5'. Binnen de geldende bestemmingen zijn de gewenste Woon-werkkavels niet mogelijk. Om die reden is voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

Uitsnede geldend bestemmingsplan

Conclusie

Het plan is vanuit gemeentelijk ruimtelijk beleid goed inpasbaar.

4.1 Milieu

4.2 Water

Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.
Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

Waterbeleid voor de 21e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21ste eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport 'Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw' (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

• vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.
• schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan het bod.

Waterwet

De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater, en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Daarnaast levert de Waterwet een flinke bijdrage aan kabinetsdoelstellingen zoals vermindering van regels, vergunningstelsels en administratieve lasten. Een belangrijk gevolg van de Waterwet is dat de aloude vergunningstelsels uit de voorheen afzonderlijke waterbeheerwetten zijn gebundeld. Dit resulteert in één vergunning, de watervergunning.

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Het Nationaal Waterplan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2009 - 2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2009-2015 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

Gemeentelijk Watertakenplan

Het gemeentelijk beleid op het gebied van waterhuishouding is vervat in het Gemeentelijk Watertakenplan 2019-2023. Het is een gezamenlijke visie van zes gemeenten in de Brabantse Peel en Waterschap Aa en Maas. De focus van het beleid ligt voor wat betreft de inzameling en het transport van stedelijk afvalwater op het doelmatig functioneren van het systemen, het inzetten van duurzame technieken en het beschermen van de volksgezondheid.

Het veranderende klimaat en de verstedelijking brengen grote uitdagingen met zich mee. Regenbuien worden steeds extremer en daar moet bij de (her)inrichting van de openbare ruimte rekening mee worden gehouden. Dit betekent onder meer dat de volgende doelstellingen worden nagestreefd:

• Regenwater gebruiken waar het valt;
• De wettelijke voorkeursvolgorde hanteren voor het verwerken van hemelwater (vertragen, bergen, afvoeren);
• Bij alle afkoppelplannen samen met het waterschap optrekken en proberen zoveel mogelijk te ontstenen en te vergroenen;
• De inrichting van de openbare ruimte benutten voor de opvang van overtollig hemelwater;
• Streven naar efficiënte en robuuste (collectieve) voorzieningen;
• Communicatie naar de inwoners over de gezamenlijke verantwoordelijkheid voor de waterhuishouding.

Watertoets

De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium. In de waterparagraaf worden de watertoets en de uitkomsten van een eventueel overleg opgenomen.

Planspecifiek

Voor het initiatief is een hydrologisch onderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is opgenomen als bijlage 7 'hydrologisch bodemonderzoek'. Onderstaand worden de conclusies uit het rapport genoemd. Voor aanvullende of gedetailleerde informatie wordt verwezen naar het 'Hydrologisch onderzoek'.

Bedrijfsafvalwater

Voor een doelmatige verwerking van het bedrijfsafvalwater zijn in het Gemeentelijk Watertakenplan de volgende uitgangspunten opgenomen, waaraan in dit plan wordt voldaan:

• Elk (bestaand én nieuw) bedrijf krijgt toestemming voor maximaal één aansluiting op de drukriolering;
• Elk (bestaand én nieuw) bedrijf mag maximaal 0,5 m3 per uur afvalwater op de drukriolering lozen;
• Bij een aanbod groter dan 0,5 m3 per uur dient het afvalwater op eigen terrein te worden gebufferd.
• Wanneer buffering niet mogelijk is, wordt onderzocht of de capaciteit van de drukriolering kan worden vergroot. De voortkomende uitvoeringskosten hiervan zijn voor de perceeleigenaar, van huisaansluiting tot lozingspunt in de vrijvervalriolering.
• Bij nieuwe bedrijfsafvalwaterlozingen wordt getoetst of de voorziene nieuwe situatie de doelmatige werking van zuivering en transportsysteem belemmert (in hoeveelheid en in samenstelling);
• Nieuwe (of bestaande) aansluitingen van bedrijven die de waterketen onevenredig zwaar belasten kunnen worden geweigerd;
• Lozing van hemelwater op drukriolering is niet toegestaan.

Hemelwater

Vanwege de impact op stedelijk gebied hanteert de gemeente bij iedere (vervangende) nieuwbouw een

waterbergingsnorm van 60 mm voor elke m2 aan te leggen verhard oppervlak (ofwel 60 liter waterberging

per m2 verhard oppervlak). Verhard oppervlak dat voorheen aanwezig was wordt niet in mindering

gebracht op deze waterbergingsnorm.

In het rapport “Watertoets Plan Zuid” van Econsultancy (bijlage 6 bij dit bestemmingsplan) wordt geconcludeerd dat het hemelwater verwerkt kan worden conform de uitgangspunten van de waterbeheerders. Vanuit het oogpunt van de waterhuishouding wordt dan ook geen belemmering verwacht voor de bestemmingswijziging.

In totaal zal het verhard oppervlak toenemen met ca. 7.902m2, het totaal verhard oppervlak op de ontwikkellocaties wordt 18.780 m2. Volgens de beleidsregels van de gemeente dient het volgende aan water gecompenseerd te worden: 18.780 m2 x 0,06 x 1 = 1.127 m3. Uitgangspunt is dat het hemelwater binnen het plangebied op eigen terrein wordt geborgen en geïnfiltreerd.

In het waterplan (zie Bijlage 2 Beeldkwaliteitplan) is rekening gehouden met een viertal natuurlijke bergingslocaties waar water geborgd kan worden, in de vorm van wadi's. Het betreft hier hemelwaterberging voor de naastgelegen bedrijven of het naastgelegen bedrijvencluster. Deze gronden blijven ook in privaat eigendom. Er wordt dus geen hemelwater afgevoerd via openbaar gebied.

Elk bedrijf is verantwoordelijk voor het afkoppelen en infiltreren van hemelwater op het eigen terrein. Dit wordt middels gebruiksregels in dit bestemmingsplan geborgd (onder strijdig gebruik), alsmede met een voorwaardelijke verplichting gekoppeld aan de omgevingsvergunning. Naast het gebruik van de wadi's betekent dit dat ook op het eigen bedrijfsterrein (indien nodig) maatregelen zullen worden genomen in de vorm van een vijver in de tuin of kratten onder de verharding. Als hier niet aan voldaan kan worden, wordt geen omgevingsvergunning verleend.

Kwantitatief 

De Gemiddeld Hoogste Grondwaterstand in het gebied bedraagt volgens het geohydrologisch onderzoek +18,8 m NAP (0,7, á 1,2 m-mv) en de infiltratiewaarde wordt als goed gekwalificeerd. Voor de berekening van de waterbergingsmogelijkheden wordt uitgegaan dat de onderzijde van de te bergen waterschijf in de wadi gelijk is aan de GHG.

Voor de ontwikkellocaties is hieronder in een tabel weergegeven welke bergingsopgave er ligt en hoeveel hemelwater de wadi's kunnen opvangen, uitgaande van wadi's waarbij het water 40 cm kan stijgen. In de laatste twee kolommen is aangegeven welke bergingsopgave dan nog resteert op de eigen woon-werkkavel onder de verharding of in de tuin.

	Verhard oppervlak in m2*	Bergingsopgave in m3 (x 0,06)	Oppervlakte wadi in m2	Berging wadi in m3 (x 0,4)	Nog vereist onder verharding/tuin in m2	Oppervlakte verharding/tuin vereist bij 0,5m berging
I	4.380	262,8	829	332	0	0
II	5.020	301,2	0	0	301,2	602,4
III	2.370	142,2	280	112	30,2	60,4
IV	2.170	130,2	290	116	14,2	28,4
V	4.840	290,4	350	140	150,4	300,8

*opgave volgens stedenbouwkundig plan

Bovenstaande is een berekening op basis van het stedenbouwkundig plan, dat uitgangspunt is voor de ontwikkeling. Het bestemmingsplan bepaalt echter de kaders voor de bouwmogelijkheden, op basis waarvan de ondernemers waarschijnlijk tot andere indelingen komen. Een meer theoretische benadering van de wateropgave is als volgt: in totaal bedraagt het uitgeefbaar gebied voor de woon-werkkavels in het plangebied 26.758 m2. Conform de regels van het bestemmingsplan geldt een bebouwingspercentage van maximaal 50%, zodat 13.379 m2 in principe beschikbaar is als onbebouwd terrein, waaronder hemelwaterberging plaats kan vinden. Bij toepassing van de wadi's (totaal 1.749m2) waar het water ca. 0,4m stijgen kan berging van ca. 700m3 plaats vinden. Er resteert echter een bergingsopgave van 496m3, onder meer omdat de wadi's niet vanuit elk deelgebied goed te bereiken zijn. De resterende opgave dient op eigen terrein plaats te vinden (verlaagde tuin/bergingskratten). Bij een gemiddelde bergingsdiepte van een voorziening van 0,5m is daarvoor een oppervlakte van 992m2 nodig. Gezien de beschikbare 13.379m2 onbebouwd terrein is er dus voldoende ruimte voor berging op eigen terrein, ook voor de opvang van het hemelwater van de terreinverharding.

Hieronder is een visualisatie uitgewerkt op perceelsniveau voor wat betreft waterberging (voorbeeldkavel 2.000 m2). Hieruit blijkt dat op perceelsniveau kan worden voldaan aan de behoefte aan waterberging vanaf de bebouwing. Er is ruim voldoende oppervlakte beschikbaar, ook als technisch gezien een mindere bergingsdiepte mogelijk is.

Visualisatie oppervlakte hemelwaterberging

Voor de toevoer naar de wadi's of andere hemelwaterbergingsvoorzieningen wordt geen gebruik gemaakt van (greppels in) de openbare ruimte.

Oppervlaktewater

In het plangebied is een A-watergang gelegen langs de Bakelseweg. Naast A-watergangen is aan beide zijden een onderhoudsstrook van 5 meter aanwezig. Deze strook is op de verbeelding weergegeven met de aanduiding 'vrijwaringszone-watergang' met de opmerking dat de gronden ter plaatse mede bestemd zijn voor het beheer en onderhoud van de waterloop. Deze strook moet vrij zijn van obstakels zijn voor het beheer van de watergang, conform de regels daarover in de Keur.

Conclusie

Het plan is ten aanzien van het aspect water uitvoerbaar.

4.3 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Gebiedsbescherming kan volgen uit de aanwijzing van een gebied. Wat betreft soortenbescherming is de Flora- en faunawet van toepassing. Hier wordt onder andere de bescherming van plant- en diersoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. Indien hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden aangevraagd.

Gebiedsbescherming

De Natuurbeschermingswet richt zich op de bescherming van gebieden. In de Natuurbeschermingswet zijn de volgende gronden aangewezen en beschermd:

• Natura 2000-gebieden (Habitat- en Vogelrichtlijngebieden);
• beschermde Natuurmonumenten;
• wetlands.

Naast deze drie soorten gebieden is de (Provinciale) Ecologische Hoofdstructuur ((P)EHS) in het kader van de gebiedsbescherming van belang. De (P)EHS is een samenhangend netwerk van belangrijke natuurgebieden in Nederland. Zij bestaat uit bestaande natuurgebieden, nieuwe natuurgebieden en ecologische verbindingszones. De EHS draagt bij aan het bereiken van de hoofddoelstelling van het Nederlandse natuurbeleid, namelijk: 'Natuur en landschap behouden, versterken en ontwikkelen, als bijdrage aan een leefbaar Nederland en een duurzame samenleving'. Hiertoe zijn de volgende uitgangspunten van belang

• vergroten: het areaal natuur uitbreiden en zorgen voor grotere aaneengesloten gebieden;
• verbinden: natuurgebieden zoveel mogelijk met elkaar verbinden;
• verbeteren: de omgeving zo beïnvloeden dat in natuurgebieden een zo hoog mogelijke natuurkwaliteit haalbaar is.

Soortenbescherming

De Natuurbeschermingswet regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Naast een aantal in de wet (en daarop gebaseerde besluiten) vermelde specifieke mogelijkheden om ontheffing te verlenen van in de wet genoemde verboden, geeft de wet een algemene ontheffingsbevoegdheid aan de minister van EZ. Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden.

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menige soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

Planspecifiek

Voor het initiatief is een ecologisch onderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is opgenomen als bijlage 8 'ecologisch onderzoek'. Onderstaand worden de conclusies uit het rapport genoemd. Voor aanvullende of gedetailleerde informatie wordt verwezen naar het 'Ecologisch onderzoek'.

In het rapport wordt geconcludeerd dat, gelet op de gevonden en te verwachten ecologische waarden en de beoogde planontwikkeling, het de verwachting is dat de wijziging van het bestemmingsplan uitvoerbaar is. Voorafgaand en tijdens het uitvoeren van de werkzaamheden dient echter wel het bepaalde in de Flora- en faunawet in acht te worden genomen, hetgeen in dit geval goed mogelijk is. Verder dient te allen tijde de zorgplicht in acht te worden genomen.

Op basis van de quickscan dient voor uitvoering van de plannen duidelijkheid te zijn verkregen omtrent de aanwezigheid van de steenuil, verblijfplaatsen van vleermuizen en nestplaatsen van de huismus. Voor wat betreft de vleermuizen en huismus hangt dit samen met de sloop van de woning en bedrijfsgebouwen aan de noordzijde van de Leeuwerikweg. Voorafgaand aan de daartoe benodigde vergunningen zal het onderzoek worden uitgevoerd. De paardenweitjes zullen worden onderzocht om te beoordelen of de functionele leefomgeving van de steenuil wordt aangetast. Indien nodig worden in het kader van de omgevingsvergunning mitigerende maatregelen genomen.

Indien van toepassing kunnen middels het aanvragen van een ontheffing en het tijdig treffen van de juiste maatregelen de voorgenomen plannen alsnog worden uitgevoerd. Aangezien de mogelijk te treffen maatregelen in principe binnen het plangebied zelf kunnen worden toegepast, voorzien de onderzoekers geen bezwaren ten aanzien van het verkrijgen van een eventueel benodigde ontheffing. De aanwezigheid van beschermde soorten vormt dan ook geen belemmering voor de herziening van het bestemmingsplan.

Met betrekking tot beschermde gebieden worden eveneens geen bezwaren voorzien in de uitvoering van de beoogde planontwikkeling op de onderzoekslocatie en de wijziging van het bestemmingsplan. Ter zekerstelling is ook berekend of er mogelijk een significant effect is op het gebied van de stikstofdepositie. Daartoe is een 'Voortoets stikstofdepositie' uitgevoerd waarnaar verwezen wordt. De conclusie is dat dit plan geen bijdrage oplevert voor wat betreft stikstofdepositie daar de bijdrage 0,00 mol/ha/j is.

Overigens is het ecologisch onderzoek gebaseerd op een eerder alternatief voor het stedenbouwkundig plan, waarbij de grote groengordel rond het sportpark deels zou verdwijnen. Dat is inmiddels niet meer het geval.

Conclusie

Het plan is ten aanzien van het aspect ecologie uitvoerbaar.

4.4 Verkeer

Onderdeel van goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur.

Planspecifiek

Het plangebied wordt in de huidige situatie ontsloten via de Leeuwerikweg. In juni 2016 zijn verkeerstellingen verricht door Dinaf Traffic Support. Hieruit is gebleken dat op een werkdag nog geen 100 voertuigen van deze weg gebruik maken.

De nieuwe woon-werkpercelen zijn in de nieuwe situatie ook via de Leeuwerikweg bereikbaar. Door de realisatie van maximaal 12 woon-werkkavels zal er een toename zijn van verkeersbewegingen op de Leeuwerikweg ten opzichte van de huidige situatie. Uitgaande van 12 nieuwe bedrijfswoningen en een totale oppervlakte van ca. 6.000m2 aan bedrijfsbebouwing moet rekening gehouden worden met een verkeersgeneratie (niet stedelijk/buitengebied) van:

• Wonen koop vrijstaand: min 7,8 max. 8,6 per woning. Dit resulteert in een toename van het aantal motorvoertuigbewegingen tussen de 94 en 104 per dag ;
• Bedrijf arbeidsext./bezoekersextensief: min 3,9 max. 5,7 per 100m2 bvo. Dit resulteert in een toename van het aantal motorvoertuigbewegingen tussen de 234 en 342 per dag ;

De totale verkeersgeneratie van het voorziene plan bedraagt tussen de 328 en de 446 motorvoertuigbewegingen, inclusief de huidige intensiteit bedraagt dit ca. 500 motorvoertuigbewegingen. Een ingrijpende herinrichting van het profiel is derhalve niet noodzakelijk.

Het verbeteren van de Leeuwerikweg is wel onderdeel van de plannen. Hierbij wordt gedacht aan het opnieuw asfalteren van de weg en het toepassen een verharde gras- danwel grindberm aan weerszijden van de weg. Zo wordt het nuttig oppervlak van de weg verbreed, waardoor de capaciteit van de weg toeneemt, maar blijft het kleinschalige karakter van de weg behouden. Met de verbeteringen kunnen De Leeuwerikweg en de Bakelseweg de beperkte toename van verkeersbewegingen zonder problemen verwerken. Met het verleggen van de bebouwde komgrens zal de maximum snelheid tevens naar beneden gaan wat de veiligheid van de wegen in en rondom het plangebied ten goede komt.

Het parkeren zal op het eigen terrein van de nieuwe woon-werkkavels plaatsvinden. De percelen bieden voldoende ruimte om de benodigde parkeerplaatsen op eigen erf te realiseren. Als voorbeeld is onderstaande voorbeeldkavel opgenomen (van bijna 2.000 m2), die aantoont dat de planregels voldoende ruimte laten voor het realiseren van voldoende parkeerplaatsen (in dit geval voor een arbeidsintensief bedrijf).

Visualisatie parkeren

Conclusie

Het plan is ten aanzien van het aspect verkeer uitvoerbaar.

4.5 Cultuurhistorie en archeologie

In elk bestemmingsplan moet een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden wordt omgegaan. Denk aan aanwezige monumenten, historische gebieden, kenmerkende (straat)beelden en landschapselementen. Bij het maken van plannen kan ook (weer) rekening gehouden worden met al deze elementen die er vroeger wel waren maar nu niet meer. Een bijzonder onderdeel van cultuurhistorie is archeologie.

Cultuurhistorie

Onder de noemer Modernisering Monumentenzorg (MoMo) heeft het Rijk in 2009 een aanzet gegeven voor een goede afweging van het belang van de cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening. Gepleit wordt voor een verantwoorde verankering van de integrale cultuurhistorie in structuurvisies, bestemmingsplannen en milieueffectrapportages. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken. De aandacht voor cultuurhistorie is ook wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Artikel 3.1.6 onder 2 van dit Besluit geeft aan dat “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” in het bestemmingsplan opgenomen moet worden.

Archeologie

Archeologie gaat over de (verwachte) cultuurhistorische waarde in de bodem. Op 16 januari 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Nederlandse parlement heeft dit verdrag in 1998 goedgekeurd. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Deze bescherming is in Nederland wettelijk verankerd in de Monumentenwet 1988. Op basis van deze wet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken. Dat melden dient terstond te gebeuren. In het kader van een goede ruimtelijke ordening in relatie tot de Monumentenwet kan vooronderzoek naar mogelijke waarden nodig zijn zodat waar nodig die waarden veilig gesteld kunnen worden en / of het initiatief aangepast kan worden.

Ook de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) uit 2007 is in dit kader van belang. De verantwoordelijkheid voor cultuurhistorische waarden ligt bij de gemeente en dit moet bij vaststelling van bestemmingsplannen (en andere ruimtelijke besluiten) meegenomen worden.

Planspecifiek

Cultuurhistorie

In het plangebied zelf zijn geen cultuurhistorisch waardevolle objecten aanwezig. Het plangebied heeft in de huidige situatie geen overduidelijke koppeling aan de landschappelijke/cultuurhistorische structuur. Op basis van de gebiedsvisie 'De Mortel-Zuidrand' wordt ingehaakt op de structuur van het landschap ten oosten van de Bakelseweg, die rechtlijniger is dan de oude akkerstructuur ten westen van de weg. Daarop is het 'kamermodel' geïntroduceerd. Dit uitgangspunt uit de gebiedsvisie blijft gehandhaafd, zij het dat de structuur intensiever bebouwd wordt dan in de gebiedsvisie, met name ter plekke van de woon-werkkavels.

Archeologie

Voor het initiatief is een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is opgenomen als Bijlage 10 Archeologisch onderzoek. Onderstaand worden de resultaten uit het rapport genoemd. Voor aanvullende of gedetailleerde informatie wordt verwezen naar Bijlage 10. Op basis van het bureau- en veldonderzoek zijn gronden met een onverstoord en met een verstoord bodemprofiel aangewezen, evenals gronden waar een proefsleuvenonderzoek zal moeten plaatsvinden.

Aangezien het hier gaat om de realisatie van een woon-werkgebied, waarbij het gebied dat verstoord zal worden ruim groter is dan 2.500 m2, is voorafgaand aan de ontwikkeling van dit terrein een proefsleuvenonderzoek noodzakelijk.

Conclusie

Totdat het vervolgonderzoek met proefsleuven heeft aangetoond dat het initiatief geen negatieve invloed heeft op al dan niet aanwezige archeologische waarden, zal een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5' op de verbeelding opgenomen worden. Hiermee worden de archeologische waarden van het gebied geborgd. Door toepassing van bovenstaande is het plan uitvoerbaar ten aanzien van het aspect cultuurhistorie en archeologie.

4.6 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

De ontwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de initiatiefnemers. Hiertoe zal de gemeente voorafgaand aan de planologische procedure met de initiatiefnemers een overeenkomst afsluiten. Voor de realisatie van het plan hoeft de gemeente geen extra investering te doen. De kosten die door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de planologische procedure zijn verrekend in de exploitatiebijdrage.

Tevens zal een overeenkomst betreffende planschade worden afgesloten. Deze kosten komen eveneens geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Deze overeenkomst zal als een separate rapportage worden opgenomen.

Conclusie

Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat het plan economisch uitvoerbaar is.

5.1 Algemeen

Voorliggend bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan dit plan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

5.2 Verbeelding

Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, etc. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart).

In het ontwerp wordt aan de verbeelding de aanduiding “overige zone – toe te voegen in VR 'zoekgebied stedelijke ontwikkeling' toegevoegd voor een perceel aan de Leeuwerikweg. Na de ontwerpfase besluiten Gedeputeerde Staten over de toevoeging en kan de aanduiding bij de vaststelling worden verwijderd.

5.3 Planregels

De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk I bevat de inleidende regels voor het hele plangebied. Hoofdstuk II geeft de bestemmingsregels. Hoofdstuk III geeft vervolgens de algemene regels waaronder (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden. In dit derde hoofdstuk kunnen belangrijke algemene bepalingen zijn opgenomen die van invloed zijn op het bepaalde in hoofdstuk II. Ten slotte regelt Hoofdstuk IV de overgangs- en slotbepalingen. In de volgende paragraaf worden de afzonderlijke bestemmingen behandeld.

In de planregels is een standaard hoofdstukindeling aangehouden die begint met 'Inleidende regels' (begrippen en wijze van meten), vervolgens met de 'Bestemmingsregels', de 'Algemene regels' (de regels die voor alle bestemmingen gelden) en de 'Overgangs- en slotregels'. In het tweede hoofdstuk, de Bestemmingsregels, staan de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde.

Ook de regels van een bestemming kennen een standaardopbouw en worden als volgt benoemd:

• Bestemmingsomschrijving (in elk bestemmingsplan);
• Bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Nadere eisen (bestemmingsplanafhankelijk);
• Afwijken van de bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Specifieke gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Afwijken van de gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (bestemmingsplanafhankelijk).

Voor de planregels is de gestandaardiseerde opbouw uit de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 alsmede de standaardregels van het bestemmingsplan voor De Mortel gebruikt.

5.4 Wijze van bestemmen

Voorliggend wijzigingsplan bevat de volgende bestemmingen:

• 'Agrarisch', waarbinnen de huidige regeling uit het bestemmingsplan buitengebied Gemert-Bakel overgenomen is.
• 'Bedrijf', waarbij de bedrijfsfunctie van de twee bestaande bedrijven is neergelegd conform het bestemmingsplan Buitengebied. Door middel van het bouwvlak is de locatie van aanwezige bedrijfswoningen aangegeven. Tevens is een voorwaardelijke verplichting opgenomen tot het aanleggen van afschermende beplanting ten behoeve van de landschappelijke inpassing zoals aangegeven in het stedenbouwkundige ontwerp.
• 'Gemengd 1', voor de nieuwe woon-werk kavels. Hierbij is de woonfunctie en de nieuwe bedrijvigheid neergelegd. In totaal mogen er in het plangebied maximaal 12 nieuwe woon-werkkavels gerealiseerd worden, ieder met maximaal één nieuwe bedrijfswoning van maximaal 750 m3. Hierbij mag maximaal 50% van het bouwperceel worden bebouwd. De bedrijfsbebouwing mag een maximale goot- en bouwhoogte hebben van respectievelijk 6 en 10 m. Qua type bedrijvigheid zijn industriële en ambachtelijke bedrijven toegestaan in de milieucategorieën 1, 2 en (na afwijking) 3.1 uit de Lijst van bedrijfsactiviteiten welke als bijlage bij de regels is opgenomen. Voor de bestemming Gemengd is een voorwaardelijke verplichting opgenomen tot het aanleggen van afschermende beplanting ten behoeve van de landschappelijke inpassing zoals aangegeven in het stedenbouwkundige ontwerp. Daarnaast is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor het bergen van hemelwater.
• Tevens zijn dienstverlenende bedrijven en ondergeschikte detailhandel voortkomende vanuit voorgenoemde functies toegestaan. Voor de nieuwe woningen aan de voorzijde van de percelen gerealiseerd worden met daarachter de bedrijfsbebouwing. Hiervoor is een regeling opgenomen met een nadere aanduiding voor de gevellijn.
• 'Groen' waarbinnen (openbare) groenvoorzieningen, bermen, beplanting bomen en parken zijn toegestaan.
• 'Verkeer', waarbinnen de verkeersfunctie is neergelegd.
• 'Waarde - Archeologie'. Voor de gebieden die nog nader archeologisch onderzoek vragen, geldt de bestemming 'Waarde - Archeologie'. Binnen deze dubbelbestemming zijn de gronden, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), bestemd voor doeleinden ter bescherming en veiligstelling van de in de grond aanwezige of verwachte archeologische waarden. Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten behoeve van een overige, aan deze gronden toegekende, bestemming worden gebouwd, mits op basis van archeologisch onderzoek is vastgesteld dat ter plaatse geen behoudenswaardige archeologische waarden aanwezig zijn of de aanwezige behoudenswaardige archeologische waarden niet onevenredig worden geschaad.

• Aanduiding 'overige zone – toe te voegen in VR 'zoekgebied stedelijke ontwikkeling'.

Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel 3.1.3 van het Bro.

6.1 Algemeen

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. Indien beroep is ingesteld eindigt de procedure met een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Verslag inspraak en wettelijk overleg artikel 3.1.1 Bro

Dit bestemmingsplan is in het kader van het wettelijk overleg ex artikel 3.1.1 Bro toegezonden aan de betrokken instanties. Op 11 januari 2017 heeft de provincie schriftelijk een reactie gegeven (Bijlage 12). Deze reactie betrof voornamelijk de berekeningsmethodiek en borging van de kwaliteitsverbetering en de verantwoording van de omvang van de bestaande bedrijven. De punten zijn verwerkt in voorliggend plan. Naar aanleiding van de voorgenomen toevoeging van een perceel aan de Leeuwerikweg aan het plan, dat heden buiten het zoekgebied stedelijke ontwikkeling is gelegen, heeft opnieuw vooroverleg plaatsgevonden met de provincie. Daaruit kwam naar voren dat de provincie de uitbreiding van het zoekgebied voorstelbaar achtte, mits goed gemotiveerd. Naar aanleiding van de reactie van de provincie d.d. 2 september 2019 is de onderbouwing aangescherpt en zijn ook enkele planregels aangescherpt.

In december 2016 heeft Waterschap Aa en Maas ambtelijk gereageerd op het plan. Hieruit kwam naar voren dat het waterhuishoudkundig onderzoek voldeed aan de richtlijnen en het Waterschap akkoord is wat betreft de bestemmingsplanfase. Verder is de onderhoudsstrook langs de A-watergang aan de Bakelseweg geborgd. Op 14 augustus heeft Waterschap Aa en Maas naar aanleiding van de wijziging van het plan gereageerd opnieuw geen opmerkingen te hebben op het plan en dat de eerder gemaakte opmerkingen goed zijn verwerkt.

Tevens heeft, verdeeld over een aantal fasen, een uitvoerige omgevingsdialoog plaatsgevonden over de plannen voor De Mortel-Zuidrand. Dit heeft als achterliggende reden dat het project in 2012 is opgestart als gezamenlijk project van de ondernemersvereniging, voetbalvereniging MVC en enkele ondernemers in het plangebied. Destijds is gekozen voor een brede opzet van onderop, waarbij door een projectgroep is geïnventariseerd wat de wensen van de mensen zijn in het plangebied en in de directe omgeving daarvan. Naar aanleiding daarvan heeft in de loop der tijd diverse malen overleg plaatsgevonden met individuele betrokkenen, hetgeen heeft geleid tot een aantal wijzigingen op het plan dat in 2012 is gepresenteerd. Op 26 september 2018 is door de initiatiefnemers een informatiebijeenkomst georganiseerd waarop het stedenbouwkundig plan en het bestemmingsplan zijn toegelicht. Er is ook gelegenheid gegeven om schriftelijk opmerkingen aan te geven. De op- en aanmerkingen zijn verwerkt in de toelichting, regels en verbeelding.

6.3 Verslag zienswijzen

In deze paragraaf, of in een separate bijlage, worden te zijner tijd de zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan en de gemeentelijke reactie hierop opgenomen.