Woningbouw Oudestraat-Bisonstraat te Gemert

6.2.1 Algemeen

Op de onderhavige gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van hetgeen omschreven is in de bestemmingsomschrijving van dit artikel worden gebouwd en gelden de volgende bepalingen:

• a. met betrekking tot parkeervoorzieningen dient ter voorkoming van een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte het volgende in acht te worden genomen:
  • 1. per nieuw te bouwen woning dient binnen het plangebied de geldende parkeernorm van 1,7 parkeerplaats in acht te worden genomen. De minimale lengte van één parkeerplaats bedraagt bij langsparkeren 6 m¹ en bij dwarsparkeren dient de lengte van de parkeerplaats en de breedte van aanliggende ontstluitingsweg totaal 11 meter te bedragen;
  • 2. bij bestaande vrijstaande woningen dient ten minste één parkeerplaats op het eigen (bouw)perceel aanwezig te zijn;
  • 3. bij de bijzondere woonvormen dienen ten minste dat aantal parkeerplaatsen op het eigen (bouw)perceel aanwezig te zijn welke overeenkomen met het aantal eenheden binnen de bijzondere woonvormen;
• b. het bepaalde onder a. geldt niet voor de bestaande woning Oudestraat 30, waar de geldende parkeernorm van 2,0 op eigen (bouw)perceel in acht dient te worden genomen;
• c. het bepaalde onder a. geldt niet voor reeds bestaande en te handhaven woningen daar waar niet voorzien is of kan worden in tenminste één parkeerplaats op het eigen (bouw)perceel waarbij echter bouwactiviteiten niet mogen leiden tot een onevenredige vergroting van de parkeerdruk op de openbare ruimte;
• d. het bebouwingspercentage voor hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken per (bouw)perceel mag niet meer bedragen dan:
  • 1. 50% voor vrijstaande woningen en voor vrijstaand geschakelde woningen;
  • 2. 60% voor twee-aaneen gebouwde woningen';
  • 3. 60% van aaneen gebouwde woningen;
• e. in afwijking van het bepaalde onder d. geldt dat voor patiowoningen een onbebouwde buitenruimte van ten minste 15 m² aanwezig dient te zijn;

6.2.2 Hoofdgebouwen

Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende bepalingen:

• a. ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden', is het maximaal op de verbeelding aangegeven aantal nieuw te bouwen woningen toegestaan. Ter plaatse van de woning Oudestraat 30 is reeds een woning aanwezig. Deze bestaande woning wordt dan ook niet meegerekend in het maximum aantal nieuw te realiseren woningen. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - bijzondere woonvorm', geeft de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' het maximum aantal eenheden binnen de bijzondere woonvorm weer;
• b. hoofdgebouwen te weten woningen, mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd;
• c. in aanvulling van het bepaalde onder b. geldt dat hoofdgebouwen in of maximaal 1 m1 voor en/of achter de voorgevelrooilijn of de naar de weg gekeerde bouwgrens van het bouwvlak gebouwd dienen te worden, mits de afstand met de perceelsgrens minimaal 2 m1 bedraagt;
• d. in afwijking van het bepaalde onder b. zijn overschrijdingen van het bouwvlak door ondergeschikte bouwdelen, zoals balkons en overstekken, toegestaan, mits de diepte van dit ondergeschikte bouwdeel niet meer bedraagt dan 1 m en de oppervlakte niet meer dan 6 m².
• e. de maximale goot- en bouwhoogte mag niet meer bedragen dan de maximale goot- en bouwhoogte zoals aangeduid op de verbeelding;
• f. in afwijking van het bepaalde onder e mogen de goot- en bouwhoogte met een maximum van 25% afwijken ten behoeve van:
  • 1. (de realisatie van) gevelopbouw(en) geplaatst in het gevelvlak: mits de totale breedte van de gevelopbouw(en) niet meer bedraagt dan 50% van de gevelbreedte én de bouwhoogte maximaal 6,5 m1 bedraagt;
  • 2. (de realisatie van) dakopbouw(en), mits de totale breedte van de dakopbouw(en) niet meer dan 50% van de breedte van de woning bedraagt én de bouwhoogte maximaal 10 m1 bedraagt;
• g. het vergunde hoofdgebouw met kap mag in maximaal drie bouwlagen in de diepte met 5 m¹ tot een maximale diepte van 15 m¹ worden uitgebreid, gemeten vanuit de bestaande voorgevel van het hoofdgebouw én bij nieuw op te richten woningen gemeten vanuit de vergunde voorgevel, voor zover het (bestaande) hoofdgebouw uit drie bouwlagen bestaat;
• h. ten aanzien van de situering van de woningen geldt de bestaande situering van de hoofdgebouwen ten tijde van de vaststelling van dit bestemmingsplan en de volgende regels:
  • 1. in geval van een vrijstaande woning dient het hoofdgebouw minimaal 3 m¹ uit de zijdelingse perceelsgrens te worden gebouwd;
  • 2. in geval van twee-aaneen gebouwde woningen dient het hoofdgebouw aan één zijde in de perceelsgrens en aan één zijde minimaal 3 m¹ uit de perceelsgrens te worden gebouwd;
  • 3. in geval van vrijstaand geschakelde woningen mag het hoofdgebouw aan één zijde in de perceelsgrens en aan één zijde minimaal 3 m¹ uit de perceelsgrens worden gebouwd;
  • 4. in geval van aaneen gebouwde woningen dient het hoofdgebouw aan beide zijden in de perceelsgrens te worden gebouwd, met uitzondering van de hoekwoning waarbij geldt dat deze aan één zijde in de zijdelingse bouwgrens en aan één zijde tevens in de zijdelingse perceelsgrens, danwel minimaal 1 m¹ uit de perceelsgrens dient te worden gebouwd;

6.2.3 Bijbehorende bouwwerken

Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken gelden tevens de volgende bepalingen:

• a. bijbehorende bouwwerken mogen aangebouwd en vrijstaand worden gebouwd;
• b. bijbehorende bouwwerken dienen binnen het bouwvlak in het achtererfgebied te worden gebouwd,
• c. in afwijking van het bepaalde onder b:
  • 1. geldt bij vrijstaande woningen dat slechts aan één zijde tot 1 m achter de voorgevel tot in de zijdelingse perceelsgrens mag worden gebouwd en dat de afstand tot de overige zijdelingse perceelgrens(zen) ten minste 3 m1 dient te bedragen. Achter de achtergevel van het hoofdgebouw mogen bijbehorende bouwwerken tot in de zijdelingse perceelsgrenzen worden gebouwd;
  • 2. mogen bijbehorende bouwwerken tot in de zijdelingse perceelsgrens naar openbaar toegankelijk gebied worden gebouwd;
• d. bijbehorende bouwwerken dienen minimaal 1 m¹ achter de voorgevel van het hoofdgebouw c.q. de voorgevelrooilijn te worden gebouwd;
• e. in afwijking van het bepaalde onder d. geldt dat erkers, luifels en overkappingen tot 1,20 m¹ voor de voorgevel van het hoofdgebouw c.q. de voorgevelrooilijn mogen worden gebouwd mits de afstand tot de aan de weg gelegen perceelgrens minimaal 2 m¹ bedraagt en mits de breedte:
  • 1. van de erker niet meer dan 60% van de vergunde gevel van het hoofdgebouw bedraagt;
  • 2. van de luifel niet meer dan 40% van de vergunde gevel van het hoofdgebouw bedraagt;
• f. voor vrijstaande bijbehorend bouwwerken gelden de volgende voorwaarden:
  • 1. de oppervlakte per (bouw)perceel mag maximaal 80 m² bedragen, m.u.v. kavels met een oppervlakte van 1.000 m2 waar een vrijstaand bijbehorend bouwwerk van 100 m2 is toegestaan;
  • 2. de goothoogte mag maximaal 3,3 m1 bedragen;
  • 3. indien het vrijstaande bijbehorend bouwwerken wordt uitgevoerd met een dak:
    • mag de dakhelling maximaal 50o bedragen en;
    • mag de bouwhoogte maximaal 4/5 van de bouwhoogte van het hoofdgebouw bedragen tot een maximum van 7m1;
• g. in afwijking van het bepaalde onder f. mag de goothoogte van een bijbehorend bouwwerk met maximaal 0,25 m¹ worden verhoogd indien dit noodzakelijk is voor de architectonische dan wel constructieve inpassing;
• h. een overkapping geplaatst voor de voorgevel van het hoofdgebouw mag geen wanden bevatten;
• i. aan de achtergevel en zijgevel van het hoofdgebouw mogen aan het hoofdgebouw verbonden bijbehorende bouwwerken worden gebouwd, met dien verstande dat:
  • 1. de goothoogte mag maximaal 3,3 m¹ bedragen;
  • 2. de bouwhoogte maximaal 4/5 van de bouwhoogte van het hoofdgebouw mag bedragen;
  • 3. in afwijking van het bepaalde onder 1. mag de goothoogte van een bijbehorend bouwwerk met maximaal 0,25 m¹ worden verhoogd indien dit noodzakelijk is voor de architectonische dan wel constructieve inpassing.

6.2.4 Bouwwerken van openbaar nut

Voor het bouwen van bouwwerken van openbaar nut gelden de volgende bepalingen:

• a. de bouwhoogte van bouwwerken van openbaar nut mag maximaal 3 m¹ bedragen en de oppervlakte niet meer dan 15 m²;
• b. bouwwerken van openbaar nut mogen ook buiten het bouwvlak worden gebouwd.

6.2.5 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende bepalingen:

• a. de bouwhoogte van erf-/terreinafscheidingen vóór de voorgevelrooilijn mag maximaal 1 m¹ bedragen, uitgezonderd bij hoekpercelen waar de bouwhoogte van erf-/ terreinafscheidingen voor de zijgevel maximaal 2 m¹ mag bedragen, mits deze erf-/ terreinafscheiding wordt gebouwd minimaal 1 m¹ achter de voorgevel van het bijbehorende hoofdgebouw;
• b. de bouwhoogte van erf-/terreinafscheidingen achter de voorgevelrooilijn maximaal 2 m¹ mag bedragen;
• c. de bouwhoogte van vlaggenmasten mag maximaal 8 m¹ bedragen;
• d. de bouwhoogte van antennemasten mag maximaal 12 m¹ bedragen waarbij deze niet meer mag bedragen dan de bouwhoogte van het bijbehorende hoofdgebouw;
• e. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag maximaal 3 m¹ bedragen.

6.4.1 Vergroten maximum oppervlak bijbehorende bouwwerken

• a. burgemeester en wethouders kunnen ten behoeve van afhankelijk wonen, mindervaliden en mantelzorg bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder artikel 6.2.1 onder d. voor vergroting van bestaande bijbehorende bouwwerken en/of de bouw van extra bijbehorende bouwwerken met een gezamenlijk oppervlak van ten hoogste 80 m² als genoemd onder artikel 6.2.3 onder f. met dien verstande dat het voorgeschreven bebouwingspercentage ten aanzien van het (bouw)perceel met ten hoogste 10% mag worden verhoogd;
• b. de omgevingsvergunning onder a. wordt uitsluitend verleend indien de maximale oppervlaktemaat voor afhankelijke woonruimte van 80 m2 zoals genoemd in artikel 6.2.3 onder f. niet overschreden wordt en voldaan wordt aan de voorwaarde dat geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
  • 1. de gebruiksmogelijkheden:
    • een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de zich daarop bevindende bouwwerken;
  • 2. de woonsituatie:
    • het in stand houden c.q. garanderen van een goede woonsituatie binnen deze en andere bestemmingen, in het bijzonder met het oog op:

a. de lichttoetreding/ bezonning / schaduwwerking ten opzichte van (bebouwing op)

b. aangrenzende gronden;

c. het uitzicht;

d. de aanwezigheid van voldoende privacy;

e. waarbij in het bijzonder gekeken wordt naar de situatie aangaande de direct aangrenzende percelen.

6.4.2 Afwijken bouw- en goothoogte

Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in artikel 6.2.2 onder e. of de maatvoeringsaanduiding zoals opgenomen op de verbeelding door de bestaande goot- en bouwhoogte met 25% te verhogen tot een maximum van respectievelijk 6m1 en 9m1, mits voldaan wordt aan de voorwaarde dat geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

• a. het straat- en bebouwingsbeeld, alsmede beeldkwaliteit: rekening dient gehouden te worden met een verantwoorde, samenhangende en evenwichtige stedenbouwkundige inpassing ter waarborging van de stedenbouwkundige (beeld)kwaliteit, gelet hierbij wordt op:
  • 1. een goede samenhang tussen bouwmassa en gevelbeeld;
  • 2. de samenhang met aangrenzende bebouwing;
  • 3. het beeld van bebouwd en onbebouwd deel van het perceel;
  • 4. de hoogtedifferentiatie.
• b. de gebruiksmogelijkheden: een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de zich daarop bevindende bouwwerken dient voorkomen te worden;
  • 1. de woonsituatie:
• c. het in stand houden c.q. garanderen van een goede woonsituatie binnen deze en andere bestemmingen, in het bijzonder met het oog op:
  • 1. de lichttoetreding/ bezonning / schaduwwerking ten opzichte van (bebouwing op) aangrenzende gronden;
  • 2. het uitzicht;
  • 3. de aanwezigheid van voldoende privacy.

6.4.3 Afwijking met betrekking tot de aanduiding 'specifeke vorm van maatschappelijk - bijzondere woonvorm'

Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in artikel 6.1 onder b.8. door ter plaatse van de aanduiding 'specifeke vorm van maatschappelijk - bijzondere woonvorm' twee wooneenheden als bijzondere woonvorm om te zetten in één woning, mits:

• a. voldaan wordt aan de bouwregels van artikel 6.2.1, 6.2.2, 6.2.3 en 6.2.5;
• b. de woning past in de regionale afspraken omtrent het woningbouwprogramma;
• c. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
  • 1. het straat- en bebouwingsbeeld, alsmede beeldkwaliteit; rekening dient gehouden te worden met een verantwoorde, samenhangende en evenwichtige stedenbouwkundige inpassing ter waarborging van de stedenbouwkundige (beeld)kwaliteit, gelet hierbij wordt op:
    • een goede samenhang tussen bouwmassa en gevelbeeld;
    • de samenhang met aangrenzende bebouwing;
    • het beeld van bebouwd en onbebouwd deel van het perceel;
    • de hoogtedifferentiatie.
  • 2. de gebruiksmogelijkheden; een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de zich daarop bevindende bouwwerken dient voorkomen te worden;
  • 3. de woonsituatie; het in stand houden c.q. garanderen van een goede woonsituatie binnen deze en andere bestemmingen, in het bijzonder met het oog op:
    • de lichttoetreding/ bezonning / schaduwwerking ten opzichte van (bebouwing op) aangrenzende gronden;
    • het uitzicht;
    • de aanwezigheid van voldoende privacy.

6.5.1 Niet-strijdig gebruik

Onder niet-strijdig gebruik van de grond en bouwwerken wordt verstaan aan-huis-gebonden beroepsmatige activiteiten in de hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken mits:

• a. de woonfunctie in ruimtelijke en visuele zin in overwegende mate behouden blijft;
• b. het medegebruik van de woning en daarbij behorende bijbehorende bouwwerken beperkt is tot ten hoogste 35% van het grondoppervlak van de woning en de daarbij behorende bouwwerken tot maximaal 80m²;
• c. het parkeren plaatsvindt op eigen terrein;
• d. er geen zodanige verkeersaantrekkende activiteiten plaatsvinden, die kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte leiden.

6.5.2 Strijdig gebruik

Behoudens voor zover uitdrukkelijk toegestaan wordt onder strijdig gebruik van de grond en bouwwerken als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c. Wabo wordt in elk geval verstaan:

• a. de uitoefening van een detailhandels-, horeca, seksinrichting, escortbedrijf, ambachtelijk, dienstverlenend en/of industrieel bedrijf behoudens voor zover uitdrukkelijk toegestaan;
• b. de uitoefening van een groothandelsbedrijf;
• c. de uitoefening van aan-huis-gebonden bedrijfsmatige activiteiten in de woning en de daarbij behorende bijbehorende bouwwerken;
• d. voor zover het vrijstaande bijbehorende bouwwerken betreft voor permanente of tijdelijke bewoning als zelfstandige woning en als afhankelijke woonruimte;
• e. als opslag- of bergplaats van stoffen en/of materialen en gebruikte, afgedankte c.q. aan de oorspronkelijke bestemming onttrokken voorwerpen, behoudens voor zover noodzakelijk in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
• f. het storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen, behoudens voor zover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
• g. de verkoop van motorbrandstoffen.

6.6.1 Aan-huis-gebonden bedrijfsmatige activiteiten

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 6.5.2 onder c. voor de uitoefening van aan-huis-gebonden bedrijfsmatige activiteiten in de woning en de daarbij behorende gebouwen, mits:

• a. de woonfunctie in overwegende mate behouden blijft;
• b. bedoeld gebruik geen onevenredige hinder voor het woonmilieu mag opleveren en geen onevenredige afbreuk mag doen aan het woonkarakter van de wijk of buurt; dit betekent onder meer dat:
  • 1. in principe geen afwijking wordt verleend voor het uitoefenen van die bedrijvigheid welke vergunningplichtig is op grond van het Besluit omgevingsrecht (Bor) bijlage 1 onderdeel D dan wel een Algemene Maatregel van Bestuur op grond van de Wet milieubeheer, tenzij bij de beoordeling van de aard en invloed van de milieubelasting van het bedrijf blijkt, dat het desbetreffende gebruik door middel van het stellen van voorwaarden wel verantwoord is. Bij de beoordeling van de aard en invloed van de milieubelasting van een bedrijf dienen de volgende milieubelastingscomponenten mede in de beoordeling te worden betrokken: geluidhinder, geurproductie, stofuitworp, trillinghinder, gevaar, straling, visuele hinder, verontreiniging van lucht, bodem en water, alsmede de verkeersaantrekking;
  • 2. vast dient te staan dat het gebruik een kleinschalig karakter heeft en zal behouden;
  • 3. het gebruik naar aard met het woonkarakter van de omgeving in overeenstemming moet zijn en het geen publieksgerichte voorzieningen betreft;
• c. het gebruik de woonfunctie dient te ondersteunen, d.w.z. dat degene die de activiteiten in het bijbehorend bouwwerk en/of hoofdgebouw uitvoert, tevens de gebruiker van de woning is;
• d. het niet betreft zodanig verkeersaantrekkende activiteiten die kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimten;
• e. het onttrekken van (een deel van) de bij de desbetreffende woning bijbehorende bouwwerk aan de bestemming slechts is toegestaan, indien op het bij de woning behorende erf ten minste één parkeerplaats aanwezig is of gelijktijdig wordt aangelegd;
• f. geen detailhandel plaatsvindt, uitgezonderd een beperkte verkoop van ter plaatse vervaardigde producten als ondergeschikte nevenactiviteit bij de uitoefening van de aan-huis-gebonden bedrijfsmatige activiteit;
• g. geen showrooms zijn toegestaan;
• h. ten hoogste 35% van het oppervlak van de woning en de daarbij behorende gebouwen ten behoeve van de aan-huis-gebonden bedrijfsmatige activiteit in gebruik mag zijn, tot een maximum van 50 m².

6.6.2 Tijdelijke bewoning bijbehorend bouwwerk

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning tijdelijk afwijken van het bepaalde in artikel 6.5.2 onder d. van dit artikel voor het gebruik van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk als afhankelijke woonruimte, mits:

• a. een dergelijke bewoning noodzakelijk is vanuit een oogpunt van mantelzorg;
• b. er geen onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de zich daarop bevindende bouwwerken plaatsvindt;
• c. een goede woonsituatie binnen deze bestemming in stand gehouden c.q. gegarandeerd wordt;
• d. de afhankelijke woonruimte een oppervlakte heeft van maximaal 80 m²;
• e. het bijbehorend bouwwerk gelegen is op maximaal 15 m1 van het hoofdgebouw;
• f. indien de verleende omgevingsvergunning vanuit een oogpunt van mantelzorg niet meer noodzakelijk is komt deze te vervallen.