Artikel 18. Wonen
|
Beschrijving in hoofdlijnen In het centrumgebied komt woningbouw voor in combinatie met centrumfuncties. Boven winkels wordt veelal gewoond, hetgeen positief gewaardeerd wordt. Binnen deze bestemming gaat het om de grondgebonden woningen. |
18.1 Bestemmingsomschrijving
De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. het wonen in de vorm van aan-één gebouwde, twee-aan-één gebouwde en vrijstaande grondgebonden woningen;
b. ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – nieuwbouw toegestaan’, nieuwbouw van één woning;
c. ter plaatse van de aanduiding “specifieke vorm van wonen- kwekerij’ tevens voor een bloemenkwekerij;
met daaraan ondergeschikt:
d. bijbehorende bouwwerken;
e. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
f. tuinen en erven;
g. (openbare) nutsvoorzieningen.
18.2 Bouwregels
18.2.1. Algemeen
Voor het bouwen op onderhavige gronden gelden de volgende algemene bouwregels:
a. op de onderhavige gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de in 18.1 genoemde doeleinden worden gebouwd;
b. op onderhavige gronden is het niet toegestaan nieuwe hoofdgebouwen te bouwen, tenzij het vervangende nieuwbouw of uitbreiding van een hoofdgebouw betreft;
c. op gronden met de bouwaanduiding “nieuwbouw toegestaan” is het toegestaan één nieuw hoofdgebouw te realiseren;
d. bouwwerken mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd;
e. met betrekking tot parkeervoorzieningen ter voorkoming van een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte dient het volgende in acht te worden genomen:
1. per nieuw te bouwen woning dient de geldende parkeernorm van 1,7 in acht te worden
genomen;
2. bij bestaande woningen dient ten minste één parkeerplaats op het eigen bouwperceel aanwezig te zijn;
f. het bepaalde onder e.2. geldt niet voor reeds bestaande en te handhaven woningen daar waar niet voorzien is of kan worden in tenminste één parkeerplaats op het eigen bouwperceel waarbij echter bouwactiviteiten niet mogen leiden tot een onevenredige vergroting van de parkeerdruk op de openbare ruimte;
g. het bebouwingspercentage voor hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken per bouwperceel mag niet meer bedragen dan:
1. 50% voor vrijstaande woningen;
2. 60% voor twee-aan-één gebouwde woningen;
3. 60% van aan-één gebouwde woningen;
h. het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van burgemeester en
wethouders overeenkomstig het bepaalde in de Monumentenwet respectievelijk de 'gemeentelijke monumentenverordening' over te gaan tot het geheel of gedeeltelijk veranderen van een beeldbepalend pand of gemeentelijk monument ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding – beeldbepalend pand' respectievelijk 'specifieke bouwaanduiding –monument';
i. het onder h. vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden:
1. welke het normale beheer en onderhoud betreffen;
2. welke reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het
bestemmingsplan.
18.2.2 Hoofdgebouwen
Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende bepalingen:
a. hoofdgebouwen dienen in of maximaal 1 meter voor en/of achter de voorgevelrooilijn of de naar de weg gekeerde bouwgrens van het bouwvlak te worden gebouwd;
b. de maximale goot- en bouwhoogte mag niet meer bedragen dan de maximale vergunde al dan niet bestaande goot- en bouwhoogte of zoals ter plaatse aangeduid op de verbeelding;
c. in afwijking van het bepaalde onder b. of de maatvoeringsaanduiding zoals opgenomen op de
verbeelding mogen de vergunde al dan niet bestaande goot- en bouwhoogte met een maximum van 25% afwijken;
d. ten aanzien van de situering van de woningen geldt de bestaande situering van de
hoofdgebouwen ten tijde van het ontwerp van dit plan;
e. de afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt ten minste 3 meter met uitzondering van:
1. aan-één gebouwde woningen waarbij tot in de zijdelingse perceelsgrens mag worden gebouwd;
2. twee-aan-één gebouwde woningen waarbij één zijgevel tot in de zijdelingse perceelsgrens mag worden gebouwd en aan één zijde minimaal 3 m¹ uit de perceelsgrens te worden gebouwd;
f. in afwijking van het bepaalde onder 18.2.1. onder c. zijn overschrijdingen van het bouwvlak door ondergeschikte bouwdelen, zoals balkons en overstekken, toegestaan, mits de diepte van dit ondergeschikte bouwdeel niet meer bedraagt dan 1 meter en de oppervlakte niet meer dan 6 m².
18.2.3 Bijbehorende bouwwerken
Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken gelden tevens de volgende bepalingen:
a. bijbehorende bouwwerken mogen aangebouwd en vrijstaand worden gebouwd;
b. bijbehorende bouwwerken dienen in het achtererfgebied te worden gebouwd;
c. in afwijking van het bepaalde onder 18.2.2. onder e. mogen bijbehorende bouwwerken tot in de zijdelingse perceelsgrens naar openbaar toegankelijk gebied worden gebouwd;
d. in afwijking van het bepaalde onder c. geldt bij vrijstaande woningen dat bijbehorende bouwwerken slechts aan één zijde tot 1 meter achter de voorgevel tot in de zijdelingse perceelsgrens mag worden gebouwd en de afstand tot de overige zijdelingse perceelgrens(zen) ten minste 3 meter dient te bedragen;
e. de oppervlakte van vrijstaande bijbehorend bouwwerken al dan niet met kap mag per
bouwperceel maximaal 80 m² bedragen, de goothoogte maximaal 3 meter en de bouwhoogte mag 4/5 van de maximale bouwhoogte van de hoofdgebouw bedragen;
f. in afwijking van het bepaalde onder e. mag de maximale goothoogte van een bijbehorend bouwwerk met maximaal 0,25 meter worden verhoogd indien dit noodzakelijk is voor de architectonische dan wel constructieve inpassing;
g. bijbehorende bouwwerken dienen minimaal 1 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw te worden gebouwd;
h. in afwijking van het bepaalde onder g. geldt dat erkers, luifels en overkappingen tot 1,20 meter voor de voorgevel van het hoofdgebouw c.q. de voorgevelrooilijn mogen worden gebouwd mits de afstand tot de aan de weg gelegen perceelgrens minimaal 2 meter bedraagt en mits de breedte:
1. van de erker niet meer dan 60% en
2. van de luifel niet meer dan 40%,
van de bestaande gevel van het hoofdgebouw bedraagt.
i. een overkapping geplaatst voor de voorgevel van het hoofdgebouw mag geen wanden bevatten, behoudens de wand behorende bij het hoofdgebouw waartegen de overkapping aan wordt gebouwd;
j. aan de achtergevel van het hoofdgebouw mogen aan het hoofdgebouw verbonden bijbehorende bouwwerken al dan niet met kap worden gebouwd, met dien verstande dat:
1. de goothoogte mag maximaal 3,50 meter bedragen;
2. de bouwhoogte maximaal 4/5 van de maximale bouwhoogte van het hoofdgebouw mag bedragen;
3. in afwijking van het bepaalde onder 1. mag de maximale goothoogte van een bijbehorend bouwwerk met maximaal 0,25 meter worden verhoogd indien dit noodzakelijk is voor de architectonische dan wel constructieve inpassing.
18.2.4 Bouwwerken van openbaar nut
Voor het bouwen van bouwwerken van openbaar nut gelden de volgende bepalingen:
a. de bouwhoogte van bouwwerken van openbaar nut mag maximaal 3 meter bedragen en de
oppervlakte niet meer dan 15 m²;
b. bouwwerken van openbaar nut mogen ook buiten het bouwvlak worden gebouwd.
18.2.5 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde
Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende bepalingen:
a. de bouwhoogte van erf-/terreinafscheidingen vóór de voorgevelrooilijn mag maximaal 1 meter
bedragen, uitgezonderd bij hoekpercelen, waar de bouwhoogte van erf-/ terreinafscheidingen
voor de zijgevel maximaal 2 meter mag bedragen, mits deze erf-/ terreinafscheiding wordt gebouwd minimaal 1 m achter de voorgevel van het bijbehorende hoofdgebouw;
b. de bouwhoogte van erf-/terreinafscheidingen achter de voorgevellijn maximaal 2 meter mag
bedragen;
c. de bouwhoogte van vlaggenmasten mag maximaal 8 meter bedragen;
d. de bouwhoogte van antennemasten mag maximaal 12 meter bedragen waarbij deze niet meer mag bedragen dan de bouwhoogte van het bijbehorende hoofdgebouw;
e. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag maximaal 3 meter bedragen.
18.3. Afwijken van de bouwregels
18.3.1. Specifieke afwijkingsregels
Vergroten maximum oppervlak bijbehorende bouwwerken
Burgemeester en wethouders kunnen ten behoeve van afhankelijk wonen, mindervaliden en mantelzorg als genoemd onder 18.5.1, bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder 18.2.3 onder e. voor vergroting van (bestaande) vrijstaande bijbehorende bouwwerken en/of de bouw van extra vrijstaande bijbehorende bouwwerken met een gezamenlijk oppervlak van meer dan 80 m² met dien verstande dat het voorgeschreven bebouwingspercentage ten aanzien van het bouwperceel met ten hoogste 10% mag worden verhoogd.
18.3.2. Algemene afwijkingsregels
In hoofdstuk 3 van dit bestemmingsplan staan de eventueel van toepassing zijnde algemene afwijkingsregels.
18.4 Specifieke gebruiksregels
18.4.1 Niet-strijdig gebruik
Onder niet-strijdig gebruik van de grond en bouwwerken wordt verstaan aan-huis-gebonden beroepsmatige activiteiten in de hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken mits:
a. de woonfunctie in ruimtelijke en visuele zin in overwegende mate behouden blijft;
b. het medegebruik van de woning en daarbij behorende bijbehorende bouwwerken beperkt is tot ten hoogste 35% van het grondoppervlak van de woning en de daarbij behorende bouwwerken tot maximaal 80m²;
c. het parkeren plaatsvindt op eigen terrein.
18.4.2 Strijdig gebruik
Onder strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c.
Wabo wordt in elk geval verstaan het gebruik voor:
a. de uitoefening van een detailhandel-, horeca, seksinrichting, escortbedrijf, ambachtelijk,
dienstverlenend, groothandels en/of industrieel bedrijf;
b. de uitoefening van aan-huis-gebonden bedrijfsmatige activiteiten in de woning en de daarbij
behorende bijbehorende bouwwerken;
c. voor zover het vrijstaande bijbehorende bouwwerken betreft voor permanente of tijdelijke
bewoning als zelfstandige woning en als afhankelijke woonruimte;
d. als opslag- of bergplaats van stoffen en/of materialen en gebruikte, afgedankte c.q. aan de
oorspronkelijke bestemming onttrokken voorwerpen, behoudens voor zover noodzakelijk in
verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
e. het storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen, behoudens voor zover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
f. de verkoop van motorbrandstoffen.
18.5 Afwijken van de gebruiksregels
18.5.1. Specifieke afwijkingsregels
Aan-huis-gebonden bedrijfsmatige activiteiten
Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in
18.4.2 onder c. voor de uitoefening van aan-huis-gebonden bedrijfsmatige activiteiten in de woning en
de daarbij behorende gebouwen, mits:
a. de woonfunctie in overwegende mate behouden blijft;
b. bedoeld gebruik geen onevenredige hinder voor het woonmilieu mag opleveren en geen
onevenredige afbreuk mag doen aan het woonkarakter van de wijk of buurt; dit betekent onder
meer dat:
1. in principe geen vergunning wordt verleend voor het uitoefenen van die bedrijvigheid welke
vergunningplichtig is op grond van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer
(Besluit van 5 januari 1993, Stb. 1993, nr. 50) dan wel een Algemene Maatregel van Bestuur
op grond van de Wet milieubeheer, tenzij bij de beoordeling van de aard en invloed van de
milieubelasting van het bedrijf blijkt, dat het desbetreffende gebruik door middel van het
stellen van voorwaarden wel verantwoord is. Bij de beoordeling van de aard en invloed van
de milieubelasting van een bedrijf dienen de volgende milieubelastingscomponenten mede in
de beoordeling te worden betrokken: geluidhinder, geurproductie, stofuitworp, trillinghinder,
gevaar, straling, visuele hinder, verontreiniging van lucht, bodem en water, alsmede de
verkeersaantrekking;
2. vast dient te staan dat het gebruik een kleinschalig karakter heeft en zal behouden;
3. het gebruik naar aard met het woonkarakter van de omgeving in overeenstemming moet zijn en het geen publieksgerichte voorzieningen betreft;
c. het gebruik de woonfunctie dient te ondersteunen, d.w.z. dat degene die de activiteiten in het
bijbehorend bouwwerk en/of hoofdgebouw uitvoert, tevens de gebruiker van de woning is;
d. het niet betreft zodanig verkeersaantrekkende activiteiten die kunnen leiden tot een nadelige
beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige
parkeerdruk op de openbare ruimten;
e. het onttrekken van (een deel van) de bij de desbetreffende woning behorende garage aan de
bestemming, voor deze activiteiten, slechts is toegestaan, indien op het bij de woning behorende erf ten minste één parkeerplaats aanwezig is of gelijktijdig wordt aangelegd;
f. geen detailhandel plaatsvindt, uitgezonderd een beperkte verkoop van ter plaatse vervaardigde producten als ondergeschikte nevenactiviteit bij de uitoefening van de aan-huis-gebonden bedrijfsmatige activiteit;
g. geen showrooms zijn toegestaan;
h. ten hoogste 35% van het oppervlak van de woning en de daarbij behorende gebouwen ten
behoeve van de aan-huis-gebonden bedrijfsmatige activiteit in gebruik mag zijn, tot een maximum van 80 m².
Tijdelijke bewoning bijbehorend bouwwerk
Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning tijdelijk afwijken van het bepaalde
in artikel 18.4.2 onder d. van dit artikel voor het gebruik van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk als
afhankelijke woonruimte, mits:
a. een dergelijke bewoning noodzakelijk is, behoudens als er sprake is van een familierelatie in de eerste lijn (ouder-kind-relatie), vanuit een oogpunt van mantelzorg;
b. er geen onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de zich daarop bevindende bouwwerken plaatsvindt;
c. een goede woonsituatie binnen deze bestemming in stand gehouden c.q. gegarandeerd wordt;
d. de afhankelijke woonruimte een oppervlakte heeft van maximaal 80 m²;
e. het bijbehorend bouwwerk gelegen is op maximaal 15 meter van het hoofdgebouw;
f. indien de verleende omgevingsvergunning vanuit een oogpunt van mantelzorg niet meer
noodzakelijk is vervalt de persoonsgebonden beschikking.
18.6 Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk
Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van burgemeester en
wethouders overeenkomstig het bepaalde in de Monumentenwet respectievelijk de 'gemeentelijke monumentenverordening':
a. over te gaan tot het geheel of gedeeltelijk slopen van een beeldbepalend pand of gemeentelijk monument ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding – beeldbepalend pand' respectievelijk 'specifieke bouwaanduiding –monument';
b. het geheel of gedeeltelijk slopen, zoals bedoeld onder a. is slechts toelaatbaar indien als gevolg daarvan voor vervangende nieuwbouw een omgevingsvergunning is verleend of anderszins nieuwbouw in redelijke mate vaststaat;
c. het onder a. vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden:
1. welke het normale beheer en onderhoud betreffen;
2. welke reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het
bestemmingsplan.
18.7. Wijzigingsbevoegdheden
In hoofdstuk 3 van dit bestemmingsplan staan de eventueel van toepassing zijnde algemene wijzigingsbevoegdheden.